Визначення належної форми попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна

Чимало проблем в юридичній практиці виникає внаслідок складності та нечіткості українського законодавства, а також через відсутність системного підходу до розробки та прийняття законодавчих актів. Зміст їхніх положень можна інтерпретувати по-різному, а це сприяє недосконалості правозастосовної практики. Теоретичний та практичний інтерес становить реалізація положень чинного законодавства, що стосуються визначення належної форми укладення певних видів договорів.

Проблема застосування субінституту форми договору може виникати в разі визначення належної форми укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна. Так, під попереднім договором у контексті ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України розуміється договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. В абзаці 3 ч. 1 ст. 635 ЦКУ передбачено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена – у письмовій формі.

Стаття 657 ЦКУ, яка має назву “Форма окремих видів договорів купівлі-продажу”, говорить, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Зазначені правові норми спричиняють низку запитань: які форми договорів передбачає українське законодавство? чи охоплює поняття “форма договору” такі дії, як нотаріальне посвідчення (нотаріальна форма договору) та державна реєстрація договору? чи є ці дії обов’язковими для попереднього договору, так само як і для основного договору?

Але питання про належну форму договору може виникнути не тільки у зв’язку з укладенням попереднього договору. Не менш проблемними є форма правочину щодо заміни кредитора або боржника в зобов’язанні (ст. 513 та 521 ЦКУ відповідно), форма зміни або розірвання договору (ст. 654 ЦКУ) тощо.

Форма договору: якою їй бути?

У теорії цивільного права під формою договору розуміють спосіб зовнішнього волевиявлення осіб щодо укладення певного договору. Найпоширенішими формами укладення договорів є: усна, письмова, письмова з нотаріальним посвідченням (нотаріальна), шляхом мовчання, конклюдентними діями тощо.

Виходячи з того, що кожний договір є правочином, але не кожний правочин є договором, згідно зі ст. 205 ЦКУ правочин залежно від способу волевиявлення може вчинятися усно або в письмовій формі. Як виняток у випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням (ч. 3 ст. 205 ЦКУ; див. наприклад, ст. 764 ЦКУ).

Водночас положення, що стосуються нотаріального посвідчення правочину та його державної реєстрації, передбачені в ст. 209 та 210 ЦКУ. У зв’язку з цим можна говорити, що законодавець передбачив можливість вчинення правочинів і, зокрема, договорів лише в усній та письмовій формах, не відносячи до складової письмової форми нотаріальне посвідчення і тим самим спростовуючи існування нотаріальної форми правочинів (договорів). Хоча в ст. 42 Цивільного кодексу УРСР було прямо передбачено, що угоди можуть укладатись усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).

До речі, цей підхід зберігся і в цивільному законодавстві Російської Федерації. Так, у ч. 1 ст. 158 Цивільного кодексу РФ зазначено, що угоди вчиняються усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Подібну норму містить і ч. 1 ст. 151 Цивільного кодексу Республіки Казахстан.

Підставами для дискусій щодо існування в Україні нотаріальної форми договору є окремі норми цивільного законодавства. Так, згідно з ч. 4 ст. 639 сторони можуть домовитися про нотаріальне посвідчення договору, навіть якщо закон не вимагає такого посвідчення. Це може означати, що нотаріальне посвідчення є складовою форми договору.

Вимогу про обов’язкове нотаріальне посвідчення та/або державну реєстрацію окремих видів договорів містять і статті ЦКУ, у назві яких є слово “форма”. Так, згідно з ч. 2 ст. 1031 “Форма договору управління майном” договір управління нерухомим майном підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації (див. також ч. 2 ст. 732, ч. 2 ст. 745, ч. 2 ст. 719, ч. 4 ст. 828 ЦКУ). У зв’язку із цим звертає на себе увагу і Закон України “Про нотаріат” від 02.09.1993 р. № 3425-XII, у ч. 1 ст. 54 якого вживається термін “нотаріальна форма”.

Таким чином, законодавство не дає ствердної відповіді на питання, у якій формі необхідно укладати попередній договір нерухомого майна, а тому за бажання можна знайти аргументи на користь як однієї, так і іншої позиції.

Судова практика

Судова практика щодо форми укладення попередніх договорів купівлі-продажу нерухомого майна схиляється до необхідності їх нотаріального посвідчення. Так, у Рішенні Верховного Суду України від 26.11.2008 р. зазначено: “Договір купівлі-продажу земельної ділянки у відповідності до вимог ст. 657 ЦКУ має бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно, і попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений”. Аналогічну позицію містять Рішення ВСУ від 06.02.2008 р., ухвала ВСУ від 04.04.2007 р. і постанова Вищого господарського суду України від 03.04.2007 р. № 6/623.

Зазначена судова практика дає підстави вважати, що судові органи поняттям “форма договору” опосередковують вимогу про нотаріальне посвідчення як її складову, отже, можна говорити про наявність нотаріальної форми договору.

Водночас постанова ВГСУ від 07.12.2006 р. № 24/258 містить цікаві висновки: “Стаття 205 ЦКУ визначає форму правочину. Правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (ст. 209 ЦКУ). Отже, нотаріальне посвідчення правочину не є його формою, встановленою законом”. А в постанові ВГСУ від 03.04.2008 р. № 47/668-06 сказано: “Норми ЦКУ не передбачають нотаріальної форми правочину”.

Згадані постанови ВГСУ стосуються певних обставин справ, які мають свої особливості, проте висновок Суду про відсутність у нормах ЦКУ нотаріальної форми правочину (договору) є досить прогресивним.

Державна реєстрація договору та її юридичні наслідки

Значення нотаріального посвідчення та державної реєстрації основного договору купівлі-продажу нерухомого майна полягає в тому, що саме з моменту державної реєстрації цього договору він є укладеним (ч. 3 ст. 640 ЦКУ), а в набувача з моменту такої реєстрації виникає право власності за цим договором (ч. 4 ст. 334 ЦКУ). Тому якщо дотримуватись тієї позиції, що попередній договір купівлі-продажу нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню, він підлягає і державній реєстрації в порядку, передбаченому постановою Кабінету міністрів України “Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів” від 26.05.2004 р. № 671 (далі – Постанова КМУ).

У періодиці висловлюються скептичні думки щодо такої реєстрації. Один із основних аргументів звучить так: не можна зареєструвати договір, за яким права і обов’язки сторін стосовно нерухомого об’єкта ще не виникли. Але оскільки попередній договір є окремою підставою виникнення зобов’язальних відносин зі своїми істотним умовами (зобов’язання укласти в майбутньому основний договір), питання про його державну реєстрацію слід пов’язувати не з виникненням права власності на нерухомість, а з моментом набрання ним чинності (ч. 2 ст. 631 ЦКУ) та укладення (ч. 3 ст. 640 ЦКУ). Отже, є всі підстави для реєстрації такого договору. Ця позиція підкріплюється тим, що ч. 5 Постанови КМУ не містить вичерпного переліку правочинів, які підлягають реєстрації, а в ч. 6. зазначено, що державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням.

ВСУ у листі від 29.10.2008 р. № 19-3767/0/8-08 9 ЩО ЦЕ? зазначив, що при розгляді справ про визнання дійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок або відповідних попередніх договорів необхідно керуватися нормами ст. 210, 635 і 657 ЦКУ та враховувати, що правочин, який підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Замість висновків

Сьогодні особи, які планують укласти попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, стають заручниками недосконалості чинного законодавства та далеко не однакового його застосування судовими органами.

Тому, щоб попередній договір був дійсним і ваші сподівання справдилися, краще все-таки звернутися до нотаріуса, який здійснить нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію. Адже доводити в судовому процесі теоретичні основи договірного права буде ой як нелегко.

Ігор Бондар (Правовий тиждень, № 20, 25 травня 2010)

Стаття опублікована у середа, 26.05.2010, у категорії Рекомендовані. Ви можете відслідковувати відповіді на цю статтю за допомогою RSS 2.0.

Написати відповідь


+ п'ять = 12

--


Календар публікацій

Травень 2010
П В С Ч П С Н
« Кві   Чер »
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31