Нерухомість: огляд судової практики і постановка проблеми

Нерухомість – один з найпоширеніших об’єктів цивільних правовідносин. Це пояснюється її властивостями: вона потребує тривалого часу для створення, має високу ціну, однак є довговічною і завжди користується попитом на ринку. До того ж нерухомість виконує низку функцій, які забезпечують життєдіяльність людини. Нерухоме майно використовується як житло, місце здійснення підприємницької діяльності, духовного розвитку тощо. Тому питання, що стосуються нерухомості, завжди є актуальними і потребують підвищеної уваги як законодавця, так і учасників цивільних правовідносин з приводу такого майна.

Попри великий обсяг нормативного матеріалу, який регулює зазначені відносини на практиці, трапляються випадки, коли нотаріальним органам або суду дуже складно визначити, чи є майно, з приводу якого звернулась особа, нерухомим. Це призводить до неоднозначного розуміння поняття “нерухоме майно”. Прикладом може слугувати таке рішення суду.

Особа 1 звернулася до суду з позовом про визнання права власності на самовільно побудоване нерухоме майно, мотивуючи тим, що їй на праві приватної власності належить житловий будинок із господарчими будівлями, розташований за адресою 1. Це майно вона одержала у спадщину після смерті свого батька, особи 2, про що видане свідоцтво про право на спадщину за законом від 08.04.2009 р.

За час проживання в будинку ним самовільно побудовано: сарай літ. “б”, сарай літ. “В”, сарай літ. “в”, сарай “в1″, гараж літ. “Г”, сарай літ. “Д”, сарай літ. “Ж”.

Відповідно до ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ст. 376 ЦКУ право власності на самовільно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самовільне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена їй для цієї мети, за умови надання земельної ділянки особі у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, самовільно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Представник відповідача (Немирівської міської ради) особа 4 позовні вимоги визнає, не заперечує проти того, щоб за особою 1 було визнане право власності на самовільно збудоване нерухоме майно.

Оцінивши матеріали, зібрані у справі, вислухавши в судовому засіданні пояснення представника позивача, суд доходить висновку, що позов слід задовольнити, бо позовні вимоги визнаються представником відповідача, а також підтверджуються копією технічного паспорту на будинок, копією свідоцтва про право на спадщину за законом, копією витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, копією свідоцтва про смерть і копією паспорта.

На підставі викладеного, керуючись ст. 328, 331, 376, 392 ЦКУ, ст. 208, 209, 213, 214, 215, 218 Цивільного процесуального кодексу України, суд вирішив позовну заяву задовольнити. Визнати за особою 1 право власності на самовільно побудоване нерухоме майно: сарай літ. “б”, сарай літ. “В”, сарай літ. “в”, сарай літ. “в1″, гараж літ. “Г”, сарай літ. “Д”, сарай літ. “Ж”, що розташовані за адресою 1.

У цьому разі суд за відсутності довідок Державного бюро технічної інвентаризації, проектно-кошторисної документації і відповідних дозволів визнає право власності на нерухоме майно, а тому, хоч і непрямо, визнає перелічене майно нерухомим. Звичайно, не маючи всіх матеріалів справи, дуже важко лише з рішення суду судити про те, чи є майно нерухомим. До того ж кожна особа по-різному уявляє собі сарай, який, до речі, не завжди зроблений з цегли та бетону. Це рішення змушує замислитись над такими питаннями: якщо особа, яка збудувала шість сараїв та один гараж і купувала для цього будівельні матеріали, не мала коштів на отримання відповідних дозволів, то з яких матеріалів було зроблено згадані будівлі і чи можна вважати їх нерухомими? чи підпадають ці будівлі під поняття “нерухоме майно” і на підставі яких критеріїв?

Відсутність у цьому рішенні чіткого обґрунтування свідчить про те, що визначення нерухомого майна, запропоноване законодавцем, є принаймні недосконалим, а тому породжує спірні та неоднозначні ситуації, які можуть за одних і тих самих обставин мати різні юридичні наслідки для сторін правовідносин при розгляді справ у різних судах. В іншому рішенні обґрунтування майна як нерухомого має свої особливості.

Позивач звернувся до суду з позовом, у якому посилається на те, що згідно з рішенням виконавчого комітету Генічеської міської ради від 28.05.2003 р. № 173 йому був наданий дозвіл на будівництво кіоску за адресою 1. Згідно з рішенням виконкому від 20.09.2007 р. № 417 наданий дозвіл на розміщення за вказаною адресою об’єкта торгівлі. На підставі цих дозволів був виготовлений будівельний паспорт, погоджений з міським архітектором.

Земельна ділянка, на якій розташований торговий кіоск, перебуває в оренді згідно з договором від 30.12.2006 р. № 87.

Позивач подав заявку до Генічеського ДБТІ на проведення технічної інвентаризації й оформленні права власності на нерухоме майно. Інвентаризація була проведена. Однак начальник Генічеського ДБТІ відмовив в оформленні права власності на тій підставі, що зазначений об’єкт не є нерухомим майном.

Суд, вислухавши сторони, дослідивши письмові докази та оцінивши досліджені докази у їх сукупності, вважає, що позов підлягає задоволенню.

Суд встановив такі факти і відповідні їм правовідносини.

Згідно зі ст. 181 ЦКУ до нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення.

У цьому разі йдеться про об’єкти зі стаціонарним фундаментом, переміщення яких неможливе без їх руйнування, а отже, знецінення, тому вони є нерухомим майном.

Відповідно до ст. 392 ЦКУ власник майна може пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Оскільки визнання права власності на зазначене майно за позивачем не порушує права й інтереси третіх осіб і представник відповідача згоден на визнання права власності на це майно за позивачем, суд вважає, що позов підлягає задоволенню.

Керуючись ст. 11, 213-215 ЦПКУ, ст. 181, 392 ЦКУ, суд вирішив: позов особи 1 до Генічеського ДБТІ про визнання права власності задовольнити; визнати за особою 1 право власності на нерухоме майно, а саме на торговий кіоск літ. “В”, який знаходиться за адресою 1.

Це рішення суду є достатньо обґрунтованим, однак визначення нерухомого майна, наведене у ст. 181 ЦКУ, не містить жодної згадки про фундамент. Ця обставина, можливо, і не є визначальною, але суд розтлумачив норму ст. 181 ЦКУ так, що нерухоме майно повинно мати стаціонарний фундамент і у зв’язку з цим не може бути переміщене без руйнування. Таке формулювання змушує замислитися над тим, чи є фундамент умовою визнання майна нерухомим?

Можливі проблеми пов’язані саме зі стаціонарністю фундаменту, адже в сучасному світі залишилося небагато штучних об’єктів нерухомості, які дійсно не можна рухати. До того ж сучасна архітектура знає такий вид фундаменту, як опорно-стовбурний, який також є стаціонарним, але не потребує заглиблення в землю. Виходить, що будь-яка споруда, яка стоятиме на такому фундаменті, має визнаватися нерухомим майном незалежно від того, чи це зруб, який, до речі, можна транспортувати на сотні й тисячі метрів, чи вагончик, чи сарай для курей, чи котедж на три поверхи. Висновок один: фундамент не є достатньою та необхідною умовою надання речі статусу нерухомої.

Наведені рішення суду, які не містять чіткої аргументації, відображають недосконалість законодавчого визначення нерухомого майна, за яке суд має “ховатися”, щоб винести правосудне рішення, що відповідає букві закону. Можна апелювати до того, що це рішення лише першої інстанції або виняток із правила, але не можна закривати очі на проблему. Таких рішень сотні, і більшість із них набувають юридичної сили та виконуються, не маючи для цього достатніх підстав. Щоб розв’язати це питання, необхідно провести глибокий науковий аналіз поняття “нерухоме майно” і відносин, які виникають з приводу цього об’єкта.

Вважаємо слушною думку О. Гриценко, яка наголосила на необхідності консолідації зусиль економістів та юристів для вирішення питань на ринку нерухомого майна і запропонувала розуміти природу нерухомості крізь призму фізичного, економічного і правового зв’язку землі та всього, що з нею пов’язане. Зауважимо лише, що ми намагаємося вирішити проблему класичного нерухомого майна, роблячи акцент на штучній нерухомості (такій, яка створюється людиною) і не враховуючи космічні об’єкти, повітряні судна тощо.

Денис Спесивцев (Правовий тиждень, № 24, 17 червня 2010)

Стаття опублікована у понеділок, 21.06.2010, у категорії Рекомендовані. Ви можете відслідковувати відповіді на цю статтю за допомогою RSS 2.0.

Написати відповідь


6 − три =

--


Календар публікацій

Червень 2010
П В С Ч П С Н
« Тра   Лип »
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
282930