POSTмораторій: погляд у майбутнє

Мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення діятиме в Україні до 1 січня 2012 р. Щоб мораторій було знято, а ринок землі запрацював, мають вступити в силу Закон про Державний земельний кадастр та Закон про ринок земель, що визначить особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва. То ж «Правовий тиждень» запропонував юристам оцінити якість чинного законодавства та відповідних урядових законопроектів і відповісти на кілька запитань.

Чи запрацює ринок землі в наступному році? Що потрібно для цього зробити та чи на часі створення такого ринку?

Тімур БОНДАРЄВ, керуючий партнер АО Arzinger

Враховуючи очевидну спрямованість Президента та Уряду на скасування з 1 січня 2012 р. мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення, ми можемо спрогнозувати швидке прийняття необхідних для цього законів, а також формальне скасування мораторію. Відповідні законопроекти вже підготовлені, а проект Закону про Державний земельний кадастр № 8077 22 березня ц.р. навіть отримав позитивний висновок Комітету Верховної Ради України з питань аграрної політики та земельних відносин.

Цей законопроект, на нашу думку, є достатньо цікавим, концептуально вірним (незважаючи на окремі революційні новації, як, наприклад, фактична відмова від державних актів на землю на користь витягу з Кадастру) і однозначно необхідним. Поряд із новою редакцією Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» цей документ є правовою основою створення вітчизняної кадастрово-реєстраційної системи об’єктів нерухомості. Навряд чи вона повноцінно запрацює з 1 січня 2012 р., як це передбачають закони, адже вони регулюють порядок ведення такої системи, а основні проблеми у нас саме з її наповненням та достовірністю. Однак позитивним є вже саме створення нормального правого підѓрунття для функціонування такої системи.

На жаль, не така позитивна у нас реакція на проект Закону «Про ринок земель». Як відомо, 17 березня 2011 р. ВРУ відхилила два проекти цього документа. Натомість наразі обговорюється варіант, доопрацьований за участю Державного агентства земельних ресурсів. Доопрацювання виявилося настільки специфічним, що так і хочеться назвати його законопроектом «Про тіньовий ринок земель».

Зазначений документ анонсується як рішучий крок на шляху запровадження регульованого ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, оптимізації сільськогосподарського землеволодіння та землекористування, створення крупнотоварних господарств ринкового типу, підвищення ліквідності землі як економічного активу та інвестиційної привабливості сільського господарства України, визначення порядку проведення земельних торгів. Проте фактично цей законопроект виконує свою функцію лише в частині запровадження невиправданого державного втручання в регулювання ринку, недопущення спекуляції земельними ділянками сільськогосподарського призначення та запровадження процедури земельних торгів.

Зокрема, покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (далі – ЗД ТСВ) можуть бути лише громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту чи займаються веденням ТСВ, та держава в особі державної спеціалізованої установи чи територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування.

При цьому максимальна загальна площа ЗД ТСВ у приватній власності однієї особи складає від 900 га (в Карпатах) до 2100 на півдні та сході України.

Іноземні юридичні та фізичні особи, так само як і інші юридичні особи (навіть фермерські господарства), такого права позбавляються, а якщо і отримають у власність таку земельну ділянку, мають продати її протягом року. Якщо вони цього не зроблять, то за рішенням суду земельна ділянка перейде у власність держави.

Першочергове право на придбання ЗД ТСВ реалізується в такій послідовності: державна спеціалізована установа – місцева (сільські, селищні, міська) рада (якщо земельна ділянка на їхній території) – користувач (орендар) – власник суміжної ділянки.

На перший погляд начебто й непоганий намір захистити українські чорноземи від розпродажу за безцінь іноземним спекулянтам. Але насправді це турбота про місцевих спекулянтів, які за відсутності цінової конкуренції з боку інвесторів у ТСВ і держави, що не має вільних коштів на такі цілі, диктуватимуть свої умови продажу, які будуть дуже далекі від ринкових. А ховатися за спинами «зітц-власників» вони навчилися ще під час приватизації державної власності 90-х і земельного «дерібану» 2000-х рр.

Отже, наш прогноз: зі зняттям мораторію запрацює «прихватизація» ЗД ТСВ, яку з часом – після накопичення тіньовими власниками значних товарних пулів земель – можливо, змінить реальний ринок, який дозволить легалізувати доходи від «нажитого непосильною працею». Лише тоді можна буде говорити про поліпшення інвестиційної привабливості сільського господарства України в очах реальних інвесторів та отримання державою і народом хоч якогось ефекту від найбільшого і найціннішого українського активу.

Щоб отримати серйозні інвестиції і реальну віддачу від них, держава повинна забезпечити найбільш широкий доступ до ринку землі всім бажаючим (включаючи іноземців), залишивши в своїх руках (через державну спеціалізовану установу чи місцеву владу) оцінку інвестиційного ефекту придбання землі та надання дозволу на таке придбання іноземними особами (прямо або опосередковано). Така схема державного регулювання успішно працює в багатьох країнах, наприклад Австрії, і не тільки щодо земель сільгосппризначення.

Андрій ЄВСТІГНЄЄВ, адвокат, к.ю.н, партнер АО „АК „Василик і Євстігнєєв”

Проблема вільного обігу тих земель сільськогосподарського призначення, на які зараз накладено мораторій п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України (далі – землі), існує вже чимало років і потребує нарешті логічного вирішення – запровадження цивілізованого, нормативно врегульованого ринку земель. На мою думку, однозначно гіршою альтернативою зазначеному є чинний де-юре мораторій, більш-менш легальні схеми обходу якого активно застосовуються на практиці, створюючи де-факто неконтрольований обіг відповідних земель без будь-якого натяку на дотримання принципів розумності, справедливості і доцільності.

Законодавчо регламентований ринок земель – гарантія розвитку дійсно ринкової економіки з використанням аграрного потенціалу України на засадах сталого розвитку – тобто з одночасним врахуванням принципу пріоритету вимог екологічної безпеки та охорони довкілля. Останнє, до речі, напрочуд актуально для нашої країни, екологічна ситуація в якій (і земельна сфера – не виняток) щонайменше наближена до системної кризи.

Однак, перш ніж запровадити ринок земель сільськогосподарського призначення, слід нормативно забезпечити: 1) максимальну прозорість, однозначність та чіткість всіх процедур, які діятимуть на ринку, яких неможливо було б не дотримуватись безкарно та які забезпечували б екологічні вимоги при використанні земель, 2) фактичну доступність земель всім без винятку бажаючим придбати їх із жорсткими механізмами протидії корупції та можливості надання безпідставних преференцій „наближеним” особам, 3) неможливість штучної концентрації земель у власності (користуванні) певних осіб з метою будь-яких спекулятивних дій із ними або без використання за цільовим призначенням, 4) ефективний судовий захист порушених прав та законних інтересів учасників ринку в процесі набуття і передачі ними прав на землі.

Крім того, запровадження ринку земель слід одночасно використати і як інструмент їх інвентаризації та давно вже назрілої агротехнічної паспортизації, які можна проводити одночасно з певними процедурами щодо їх обігу.

Олена ХОМІЦЬКА, старший юрист АО «Правова група «Домініон»

На початку березня 2011 р. народні депутати України сказали «ні» продовженню мораторію до 1 січня 2015 р., чим не лише викликали бурю емоцій у суспільстві, але й поставили руба питання про подальше регламентування земельних відносин. Беручи до уваги те, що за час десятирічної заборони на продаж землі сільськогосподарського призначення не створена належна законодавча база для формування ринку землі в Україні, «раптове» припинення мораторію викликає небезпідставне занепокоєння.

Без створення належного організаційно-правового механізму регулювання ринку землі зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення може призвести до того, що земельні ділянки за низькою ціною неконтрольовано скуповуватиме обмежене колом осіб. Тому, на мою думку, для зняття мораторію і запровадження ринку землі сільськогосподарського призначення необхідно створити якісне законодавче підґрунтя, і в першу чергу прийняти закони «Про ринок земель» та «Про Державний земельний кадастр», а також деякі інші нормативно-правові акти. Існуючі законопроекти, зокрема проект Закону «Про ринок земель», ще потребують доопрацювання. Хоча набрання чинності законами «Про ринок земель», «Про Державний земельний кадастр» та деякими іншими нормативно-правовими актами і початок функціонування ринку землі сільськогосподарського призначення сприятиме його легалізації, розвитку села, ефективнішому використанню земельних ділянок та зменшенню корупції.

Звісно ж, сам по собі мораторій гальмує розвиток економіки та дещо обмежує інвестиційну привабливість України, а також заважає розвитку сільськогосподарських регіонів держави. При цьому потрібно дуже виважено підійти до прийняття нормативно-правових актів, які тримали б під контролем цей ринок.

Правовий тиждень №18-19, 27 травня 2011

Стаття опублікована у середа, 08.06.2011, у категорії Право, суди. Ви можете відслідковувати відповіді на цю статтю за допомогою RSS 2.0.

Написати відповідь


× п'ять = 30

--


Календар публікацій

Червень 2011
П В С Ч П С Н
« Тра   Лип »
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930