Квартира в недобудові. Як уникнути шахрайства?

Придбання квартири в багатоквартирних будинках на стадії будівництва (тобто інвестування в житлове будівництво), до цього дня залишається досить ризикованим підприємством. Більшість будівельних афер відбувалися на початковій стадії будівництва. Тому при виборі об’єкта інвестиції, слід розглядати будинку готовністю понад 50% відсотків. Але навіть надійна і благополучна будівельна компанія не може повністю гарантувати здачі будинку в призначені терміни. Якщо Ви все ж вирішили спробувати удачу і купити квартиру в будинку, який будується, наші поради допоможуть Вам вберегтися від шахрайства.

Перевіряємо забудовника

Надійність і благополучність забудовника грає важливу роль при виборі об’єкта інвестування, так як ці характеристики безпосередньо залежать від успішності реалізації проекту будівництва. Щоб переконається в цьому, інвестор можете своїми силами перевірити надану йому при візиті до відділу продажів, інформацію, що стосується забудовника. В даному випадку інвестор може використовувати цілий арсенал доступних джерел цінної інформації.

До таких відкритим для будь-якої особи джерел відносяться:

  1. Єдиний державний реєстр юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців. За допомогою вилучення, з такого реєстру, можна дізнатися про склад учасників, забудовника, статутний фонд підприємства, керівника, коли засновано підприємство-забудовник, не ліквідується воно (знаходиться в стадії банкрутства).
  2. Державний реєстр обтяжень. Отримавши витяг щодо підприємства забудовника, інвестор зможе побачити чи існують які-небудь арешти, заборони на відчуження щодо майна (у тому числі й об’єкта будівництва).
  3. Державний реєстр іпотек. Цей документ дає можливість перевірити, чи не знаходиться в заставі (іпотеці) об’єкт будівництва.

Не зайвим буде перевірити і існуючі (або що існували) судові справи, учасником яких (особливо в якості відповідача) виступає забудовник. Такі відомості можна отримати з Єдиного державного реєстру судових рішень, доступ до якого є відкритим і безкоштовним. Для цього достатньо зайти на сайт www.reyestr.court.gov.ua і заповнити відповідні поля.

Отримана таким чином інформація, дасть можливість виявити факти, які прямо або побічно, можуть впливати на можливість забудовника закінчити будівництво і здати будинок в експлуатацію. Наприклад, судова тяжба банку (іншого кредитора) із забудовником про стягнення значної заборгованості; оспорювання права власності або права користування земельною ділянкою під будівництвом; внутрішній корпоративний спір і т.д. Зрозуміло, що при наявності обтяжень щодо об’єкта будівництва або самого підприємства – забудовника, інвестору необхідно задумається над тим, чи варто зв’язується з такою компанією і віддавати їй свої кровні.

Перевіряємо об’єкт будівництва

Корисною для інвестора також буде інформація про будівельні (інвестиційні) проекти, які вже були реалізовані забудовником. В цьому випадку не варто нехтувати неофіційною інформацією з інтернету. Тут можна використовувати новинні зведення, всілякі тематичні форуми і блоги, що стосуються новобудов. Навіть незважаючи на те, що отриману таким шляхом інформацію, не завжди можна перевірити на предмет достовірності, на тематичних ресурсах інвестор може почерпнути для себе чимало цікавого. Наприклад, дізнатися про те, чи є конфлікти забудовника з іншими інвесторами або жителями прилеглих будинків і т.д.

Якщо забудовник діє у формі акціонерного товариства, то інформацію про його фінансове становище інвестор може дізнатися на спеціалізованих сайтах, оскільки всі акціонерні товариства публікують щорічні звіти, в які в тому числі входять баланс і звіт про фінансові результати. Ці відомості допоможуть, приблизно, зрозуміти реальну фінансову спроможність забудовника завершити проект будівництва. Разом з тим, не завжди згадані фінансові показники свідчать про безперспективність проекту, так як в даний час в будівництві житла беруть участь цілий ряд компаній (а не тільки забудовник), об’єднаних спільною метою – будівництво та залучення коштів.

“Промацуємо грунт”

Важливим питанням, яке необхідно підняти і проаналізувати інвестору, є правовий режим земельної ділянки, на якому проводиться або планується проводитися будівництво. З цією метою необхідно запросити забудовника правовстановлюючі документи на землю. Такими документами можуть бути:

  1. У разі якщо забудовник власник землі: державний акт на право власності на земельну ділянку, договір купівлі-продажу, договір міни тощо;
  2. У разі якщо забудовник користувач землі: договір оренди, договір суперфіцію (право забудови чужої ділянки), акт постійного користування земельною ділянкою.

Звичайно, до кожного зі згаданих документів, існують встановлені законодавством вимоги, тому для їх перевірки, інвестору краще залучати юристів, які зможуть компетентно і вичерпно, дати висновок з даного питання.

Особливу увагу треба звертати на договори оренди землі. Оскільки оренда – це термінове володіння і користування землею, то слід перевірити, коли закінчується термін оренди. Він повинен бути не менше терміну, заявленого забудовником в документах для добудови об’єкта будівництва. Якщо термін будівництва більше терміну оренди, то існує серозний, обгрунтований ризик, що забудовнику не вдасться продовжити оренду на новий термін. У зв’язку з цим будівництво може бути заморожене, в чому абсолютно не зацікавлений інвестор.

Крім документів на землю слід також перевірити дозвільні документи на будівництво. Документом, що підтверджує право на проведення будівельних робіт, є: зареєстровані в місцевій архітектурно-будівельній інспекції декларація про початок будівельних робіт або дозволу на початок будівельних робіт (в залежності від складності об’єкта будівництва). При відсутності у забудовника одного із зазначених документів, він не має законних підстав починати будівельні роботи, а побудовані без таких документів об’єкти визнаються самовільним будівництвом, з усіма витікаючими звідси наслідками.

Вибираємо схему придбання житла

В даний час законодавством заборонено інвестувати і фінансувати будівництво житлових об’єктів за рахунок коштів юридичних і фізичних осіб, крім як через цільові облігації, інститути спільного інвестування, фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю (ст. 4 Закону України “Про інвестиційну діяльність”). Незважаючи на зазначену заборону, на ринку нерухомості склалися і існують альтернативні механізми покупки споруджуваної житлової нерухомості. До таких відносяться: договори купівлі-продажу майнових прав на квартири; спільна власність; попередні договори купівлі-продажу квартири, купівля-продаж застави і т. д.

Законодавством прямо не заборонено, що застосування зазначених категорій договорів при будівництві житла заборонено. Разом з тим, вони прямо і не дозволені. Зважаючи на це такі недомовленості в законодавстві, при використанні (висновку) механізмів, не передбачених ст. 4 Закону України “Про інвестиційну діяльність”, існує ризик визнання в майбутньому договорів між забудовником і інвестором в судовому порядку недійсним. При такому розвитку ситуації забудовник буде зобов’язаний за рішенням суду повернути інвестору внесені грошові кошти. Проте якщо забудовник на той момент буде не в змозі задовольнити вимоги інвестора, то можна вважати, що останній залишається і без квартири і без грошей.

Як вже говорилося вище, схеми придбання житла можуть бути самі різні, тому договори, які укладаються з інвертором, за якими ці схеми будуть реалізовуватися, також будуть мати свої юридичні особливості.

Вкажемо на умови, які будуть присутні майже в усіх договорах, за якими купуються квартири.

  1. Розрахунки за житло, що купується (право на нього). Інвестор повинен чітко розуміти, яку суму він повинен заплатити забудовникові або механізм (формула) формування такої суми.
  2. Порядок оформлення права власності на квартиру. Кінцевою метою придбання квартири в споруджуваному будинку є оформлення на інвестора (покупця) правовстановлюючих документів, на підставі яких БТІ зобов’язане, буде зареєструвати право власності. Тому в договорі має бути чітко прописаний обов’язок забудовника (і терміни його виконання) з передачі інвестору необхідних документів для реєстрації права власності.
  3. Відповідальність забудовника. Для захисту інтересів інвестора, в умови договору необхідно включити умови про відповідальність забудовника за невчасну здачу житлового будинку в експлуатацію. Крім того право інвестора відмовитися від договору (розірвати договір). Слід звернути увагу, що Законом України “Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної сфери і житлового будівництва”, забороняється до 01.01.2013 року дострокове одностороннє розірвання будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, в разі внесення покупцем 100% вартість житла, що купується.

Не забувайте також провести ретельну ревізію тексту договору на предмет наявності прихованих платежів.

Як показує практика, інвестори, які приймають рішення про покупку житла в будинку, який знаходиться на нульовій стадії готовності, дуже сильно ризикують, оскільки на цьому етапі неможливо оцінити темпи реального (не задекларованого забудовником) будівництва житла. Більшість будівельних афер відбувалися саме на початковій стадії будівництва. Тому, на нашу думку, при виборі об’єкта інвестиції, слід розглядати будинки готовністю понад 50% відсотків.

http://www.prostopravo.com.ua

Стаття опублікована у понеділок, 19.03.2012, у категорії Право, суди, Рекомендовані. Ви можете відслідковувати відповіді на цю статтю за допомогою RSS 2.0.

Написати відповідь


чотири − = 1