Особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва

Нинішній стан правового регулювання правовідносин у сфері приватизації об’єктів незавершеного будівництва не є досконалим. Зупинимося на основних моментах і особливості цієї операції.

Порядок придбання державних об’єктів незавершеного будівництва визначений Законом України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» та Положенням про порядок приватизації об’єктів незавершеного будівництва в редакції, затвердженій наказом Фонду держмайна від 05.04.2004 № 671.

Крім того, слід звернути увагу на ст. 331 Цивільного Кодексу України. Зазначені нормативні акти визначають особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності, включаючи законсервовані об’єкти, а також з ініціативи органів, уповноважених управляти відповідним державним майном, об’єктів незавершеного будівництва, які містяться на балансах підприємств, що не підлягають приватизації.

Порядок приватизації об’єкта незавершеного будівництва відбувається відповідно до Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва». Рішення про приватизацію об’єктів незавершеного будівництва приймаються Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями, органами приватизації в Автономній Республіці Крим (далі – органи приватизації) на підставі переліку об’єктів, що підлягають приватизації. У разі приватизації об’єкта незавершеного будівництва разом із земельною ділянкою рішення про приватизацію такого об’єкта органи приватизації приймають спільно із спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів або його органами на місцях.

До способів приватизації Закон України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» відносить:

  • продаж на аукціоні, за конкурсом (власником стає учасник аукціону, який під час торгів запропонував максимальну ціну за об’єкт незавершеного будівництва);
  • продаж шляхом викупу за наявності одного покупця безпосередньо цьому покупцеві із забезпеченням ним умов приватизації об’єкта;
  • внесення об’єкта незавершеного будівництва до статутного капіталу господарського товариства як внеску держави з наступною приватизацією акцій (часток, паїв) у порядку, встановленому установчими документами товариства та законодавством України, після завершення будівництва відповідного об’єкта;
  • продаж під розбирання.

Будівельні матеріали, які знаходяться на будівельному майданчику об’єкта незавершеного будівництва, або невстановлене устаткування, куплене для функціонування об’єкта після завершення будівництва, можуть бути продані на аукціоні, на конкурсній основі, шляхом викупу як разом з об’єктом незавершеного будівництва, так і окремо. Початкова вартість продажу будівельних матеріалів та устаткування визначається згідно з постановою Кабінету Міністрів України «Про Методику оцінки вартості майна під час приватизації» від 10.12.2003 № 1891. Щодо приватизації об’єкта незавершеного будівництва основним питанням є форма угоди – ч. 3 ст. 331 ЦКУ передбачає можливість укладення угод щодо об’єктів незавершеного будівництва, але прямо не передбачає необхідність нотаріального посвідчення такого правочину. У той же час ч. 1 ст. 181 ЦКУ дозволяє віднести об’єкт незавершеного будівництва до нерухомих речей, отже, на підставі ст. 657 ЦКУ договір купівлі-продажу нерухомої речі повинен засвідчуватися нотаріально.

Відповідно до чинного Порядку здійснення нотаріальних дій нотаріусами України єдиним можливим правовстановлюючим документом є рішення суду про визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва. Договір купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва повинен засвідчуватися нотаріально, але реєстрації в БТІ не підлягає Право володіння, користування і розпорядження об’єктом приватизації переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, а договір може бути посвідчений лише після завершення будівництва.

До завершення будівництва та здачі об’єкта нерухомості в експлуатацію особа вважається власником лише матеріалів і устаткування, які були використані в процесі цього будівництва.

Також важливим аспектом є те, що при укладенні договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва в разі його приватизації об’єкт не реєструється в бюро технічної інвентаризації. Якщо покупець об’єкта незавершеного будівництва бажає придбати земельну ділянку, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва відповідно до ст. 13 Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва», право власності на земельну ділянку виникає після одержання державного акта на право власності на землю, який видається покупцеві за умови сплати ним вартості земельної ділянки.

Земельні ділянки, які не можуть передаватися у приватну власність відповідно до положень Земельного кодексу України, можуть передаватися в довгострокову оренду з правом першочергового їх придбання орендарем або його правонаступником у разі скасування заборони на передачу зазначених ділянок у приватну власність. Відведення земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства. У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об’єкт незавершеного будівництва, у місячний термін приймають в установленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва. Роботи, пов’язані з відведенням земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, та підготовкою технічної документації, необхідної для її придбання, а також оформленням державного акта на право власності на землю, виконуються за рахунок коштів, передбачених на підготовку і проведення приватизації.

Статтею 19 Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» визначено обов’язкові умови приватизації об’єктів незавершеного будівництва (крім продажу під розбирання), до яких відносять:

  • встановлення строку завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва;
  • заборона відчуження об’єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, до завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію;
  • забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об’єкта приватизації.

У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обгрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір. У разі невиконання будь-якого із зазначених вище умов договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає приватизований об’єкт незавершеного будівництва у державну власність за актом прийому-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Слід враховувати, що розірвання договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва є підставою для розірвання договору купівлі-продажу або договору оренди земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва.

Стаття опублікована у середа, 11.04.2012, у категорії Право, суди, Рекомендовані. Ви можете відслідковувати відповіді на цю статтю за допомогою RSS 2.0.

Написати відповідь


7 − шість =