Як отримати у власність нерухомість, на яку спадкодавець не оформив правовстановлюючі документи?

З прийняттям Цивільного кодексу і закону “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” закладено фундамент єдиної державної системи реєстрації прав на нерухомість. Це сприяє більш ефективному захисту прав власників і покупців майна. Мета даної публікації – проаналізувати проблеми оформлення переходу прав власності на нерухоме майно в порядку спадкування, право на яке спадкодавцем за життя не оформлено та/або не зареєстровано в державному реєстрі.

Без реєстру прав немає

Культура власності в радянський час була втрачена. Це зумовлює низку проблем, пов’язаних з переходом власності від одного покоління до іншого.

Так, до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися після його смерті. Це права і на нерухоме майно за умови їх оформлення та державної реєстрації.

Частиною 1 ст.182 ЦК встановлено, що «право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають обов’язковій державній реєстрації». Нерухоме майно в розумінні закону – це земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення (житлові будинки, квартири, будівлі, споруди, приміщення). Державна реєстрація прав – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухомість, обтяження таких прав шляхом внесення записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною 3 ст.3 вищезазначеного закону передбачено, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації. Крім того, відповідно до п.6 ст.3-небудь угоди щодо нерухомості укладаються, якщо право власності на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього закону.

Таким чином, на даний час державна реєстрація права власності на нерухомість є обов’язковою умовою оборотоздатності такого майна, то є можливості особи, який вважає себе його власником, здійснювати будь-які угоди щодо майна, включаючи можливість зацікавлених осіб оформити спадщину.

Нотаріус вправі видати свідоцтво про право на спадщину – нерухоме майно – лише за умови пред’явлення спадкоємцями правовстановлюючого документа, що підтверджує, що це майно належить спадкодавцю, і виписки з Реєстру прав власності на нерухоме майно (за винятком земельної ділянки), тобто за умови, якщо право власності спадкодавця на це нерухоме майно зареєстровано за його життя. Отже, якщо спадкодавець за життя не оформив право власності та/або не забезпечив його державну реєстрацію, це стає перешкодою для оформлення права на спадщину в загальному порядку.

Який закон, такий й обов’язок

Втім, в результаті того, що юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі, в разі відсутності правовстановлюючого документа юридичний факт придбання нерухомості у власність за зверненням зацікавлених осіб може бути визнаний, а невизнані державою права спадкоємців – захищені в судовому порядку.

Починаючи з 2004 року кількість щорічних звернень зацікавлених осіб у Виноградівський районний суд Закарпатської області за захистом не визнаних державою прав на оформлення спадщини у зв’язку з відсутністю правовстановлюючих документів обчислюється сотнями. Предметом звернень були і залишаються в основному об’єкти нерухомості (як правило, на території сільських населених пунктів), права власності на які не були оформлені і зареєстровані за життя особами, що вважалися власниками таких об’єктів.

Цивільно-правовий інститут набуття та виникнення права власності на нерухоме майно в різні періоди було врегульовано на законодавчому рівні по-різному. У зв’язку з цим держава задекларувала визнання дійсними прав на нерухоме майно, які виникли до набрання чинності закону (тобто до 3.08.2004), у разі відсутності їх державної реєстрації при наступних умовах:

  • якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або
  • якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, яке не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав (ч.4 ст.3 закону).

Таким чином, при зверненні до суду за захистом права на оформлення спадщини через відсутність правовстановлюючого документа для підтвердження того, існувало або було відсутнє право спадкодавця на спірну нерухомість, обов’язковим є з’ясування, коли, на якій підставі виникло і як змінювалося це право.

Проаналізуємо, як змінювалося законодавство до того, як державна реєстрація прав стала обов’язковою. До 19 січня 1996 року згідно Інструкції про порядок реєстрації будинків та домоволодінь у містах і селищах міського типу Української РСР, затвердженої 31.01.66 Міністерством комунального господарства УРСР, не підлягали реєстрації будинки та домоволодіння, розташовані в сільських населених пунктах, які адміністративно підпорядковані містам або селищам міського типу, але не приєднані до них.

Обов’язок власників забезпечити державну реєстрацію прав власності на всі без винятку об’єкти нерухомості введена лише з 29.06.98. Саме в цей день набрала чинності Інструкція про порядок державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, які перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики від 9.06.98 № 121.

Таким чином, права, придбані (шляхом створення або придбання нерухомості) у власність до 29.06.98 з дотриманням встановленого порядку придбання, проте без держреєстрації, на наше переконання, можна вважати виниклими і набутими в установленому законом порядку.

Будинок, придбаний за правилами

Разом з тим, на відміну від статичної землі, будівлі мають особливий правовий режим з точки зору виникнення права на них. Так, умовно виділяють два види будівництва: законне і незаконне. Законним є будівництво, розпочате/здійснене на земельній ділянці, яка відведена для цієї мети, за наявності належним чином затвердженого проекту будівництва, відповідного дозволу (у разі необхідності його отримання) та за умови дотримання будівельних норм і правил.

Будинки, побудовані законно, ділять на дві групи: завершене і незавершене будівництво. До завершеного будівництва належать об’єкти, введені в установленому порядку в експлуатацію. Після чого власнику видається свідоцтво про право власності, яке реєструється бюро технічної інвентаризації в держреєстрі.

Якщо власник завершеного будівництвом об’єкта з причини смерті не зміг отримати свідоцтво про право власності або реєстрація будинку не була потрібна, спадкоємці можуть захистити своє право в судовому порядку шляхом визнання за ними права власності на спадщину. Адже спадкодавець здійснив законне будівництво, яке було введено в експлуатацію, проте правовстановлюючий документ не виготовлений.

Крім того, з’ясуванню, зокрема, підлягають наступні обставини:

  • чи належить спірний житловий будинок до колгоспного двору;
  • чи був зареєстрований і яким чином;
  • чи підлягав  держреєстрації;
  • дані погосподарської книги.

Об’єкти, незавершеного будівництва, – це об’єкти, які не здані в експлуатацію і які неможливо визнати придатними для експлуатації. Згідно абз.1 ч.3 ст.331 ГК «до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна)».

Офіційна позиція третьої гілки влади з цього питання викладена в абз.1 п.8 постанови Пленуму Верховного Суду від 30.05.2008 №7 «Про судову практику у справах про спадкування»: «Якщо будівництво здійснювалося згідно із законом, то у разі смерті забудовника до завершення будівництва його права та обов’язки як забудовника входять до складу спадщини». Таким чином, до спадкоємців переходить не право власності на об’єкт нерухомості, а права і обов’язки забудовника-спадкодавця.

Самобуд – без права передачі

Інші проблеми при оформленні прав спадкоємців виникають у випадку, якщо спадкодавець здійснював самочинне будівництво. Обхід забудовниками бюрократичних та інших складнощів під час реалізації свого права на створення майна породжує ряд юридичних казусів, в основному – для їх спадкоємців. Незаконне будівництво,  відповідно до ст.376 ЦК має назву самочинне,  таке це будівництво, яке здійснено або здійснюється на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети в установленому порядку; та/або за відсутності належного дозволу на будівництво; та/або при відсутності належним чином затвердженого проекту для будівництва; та/або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Самовільне будівництво було поза законом і в минулому. Стаття 105 ЦК УРСР 1963 р. передбачала наслідки самовільного будівництва будинку. Громадянин, який побудував будинок або його частину (прибудову) без встановленого дозволу, або без належно затвердженого проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, не мав права розпоряджатися цим будинком чи прибудовою (продавати, дарувати, здавати в оренду і т. п.).

При таких умовах майнові права спадкоємців можуть стати взагалі нереалізованими. Ключовим у вирішенні проблеми спадкування об’єктів самовільного будівництва є ряд обставин:

  • те, що земельна ділянка належить забудовнику, і відповідне цільове призначення такої ділянки;
  • відведення ділянки в установленому порядку для будівництва, якщо вона не належить забудовнику;
  • усунення порушень будівельних норм і правил, якщо такі є;
  • сплата штрафу за незаконне будівництво;
  • складання технічного паспорта і т.п.

Однак є вищезгадана постанова Пленуму Верховного Суду від 30.05.2008 №7. Відповідно до якої, якщо спадкодавцем було здійснене самочинне будівництво (ч.1 ст.376 ЦК), до спадкоємців переходить право власності на будівельні матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва.

Наведеними прикладами, звичайно ж, не обмежується коло питань, що виникають під час успадкування землі та будівель. Рішенню багатьох проблем, очевидно, сприятиме підвищення загальної правової культури та культури власності в країні. Відповідальні власники повинні подбати про наявність всіх необхідних документів, щоб спадкоємці не позбулися майна і не нарікали на законодавство.

http://www.prostopravo.com.ua

Читайте також:

На допомогу спадкоємцю: хто має право на спадщину. Частина 1

На допомогу спадкоємцю: як прийняти спадщину. Частина 2

На допомогу спадкоємцю: як отримати свідоцтво про право на спадщину. Частина 3

На допомогу спадкоємцю: як поділити спадщину. Частина 4

На допомогу спадкоємцю: скільки платити за спадщину. Частина 5

На допомогу спадкоємцю: що робити, якщо нотаріус відмовляється видавати спадщину. Частина 6

Стаття опублікована у четвер, 26.04.2012, у категорії Право, суди. Ви можете відслідковувати відповіді на цю статтю за допомогою RSS 2.0.

Один коментар на публікацію “Як отримати у власність нерухомість, на яку спадкодавець не оформив правовстановлюючі документи?”

  1. Віталій Куц on Вересень 27th, 2012 at 14:03

    Дуже грунтовна і вичерпна консультація. Глибокий аналіз із практичними порадами, посиланнями та викладенням.
    Дуже вдячний за статтю.

Написати відповідь


9 × = п'ятдесят чотири