Проблеми звернення стягнення на предмет іпотеки

Так склалося, що в Україну серед видів забезпечення зобов’язання найбільш широко використовується іпотека. У даній статті ми зупинимося на двох проблемах, що виникають при зверненні стягнення на предмет іпотеки.

Способи і підстави звернення стягнення на предмет іпотеки

Зіставляючи способи і підстави звернення стягнення на предмет іпотеки, можна констатувати наступне:

  • згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки можна шляхом продажу іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі – покупцеві або шляхом придбання іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;
  • на підставі виконавчого напису нотаріуса звернути стягнення на предмет іпотеки можна тільки через реалізацію предмета іпотеки шляхом публічних торгів;
  • на підставі рішення суду звернути стягнення на предмет іпотеки можна будь-яким способом: як реалізацією предмета іпотеки шляхом публічних торгів, так і продажем іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі – покупцеві, а також, як показує судова практика, придбанням іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки (Верховний Суд Україна у своєму листі від 07.10.2010 «Узагальнення судової практики розгляду цивільних справ, що виникають з кредитних правовідносин (2009 – 2010 роки)» виклав позицію щодо можливості звернення стягнення способом придбання іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки за рішенням суду).

На перший погляд, все виглядає досить просто: у разі неналежного виконання боржником і/або іпотекодавцем забезпеченого іпотекою зобов’язання іпотекодержатель приймає рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, задовольняючи свої вимоги за рахунок предмета іпотеки (за договором про задоволення вимог іпотекодержателя; на підставі виконавчого напису або на підставі рішення суду).

Але, як показує практика, іноді грамотного оформлення іпотечного договору з іпотечним застереженням і навіть отримання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки може бути недостатньо для задоволення іпотекодержателем своїх вимог.

Недотримання термінів пред’явлення вимог боржникові

Першою з проблем є необхідність дотримання встановленого частиною 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» терміну для надання можливості боржнику та/або іпотекодавцю усунути допущені порушення.

Так, вказана норма Закону встановлює, що в разі порушення основного зобов’язання та / або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику письмову вимогу про усунення порушень в не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель має право прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Однак при подачі іпотекодержателем в суд позову про звернення стягнення на предмет іпотеки суди також вимагають дотримання до моменту подачі позову процедури та строків, передбачених статтею 35 Закону.

Так, на практиці іноді бували випадки, коли справа розглядалася близько року, по ній проводилися процесуальні дії, в тому числі судові експертизи, а потім суд відмовляв у позові на тій підставі, що позивач до звернення з позовом не витримав не менше 30-денний термін .

Вважаю, що така позиція судів є необгрунтованою, враховуючи наступне.

Зазначений не менш ніж 30-денний термін визначений Законом для надання можливості боржнику виконати забезпечене іпотекою зобов’язання до моменту звернення стягнення на предмет іпотеки.

Останнім реченням частини 1 статті 35 Закону визначено, що якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель має право прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

У свою чергу, прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору є завершальним етапом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Надання ж в суд позову про звернення стягнення на предмет іпотеки є тільки початковим етапом процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, і після подачі позову боржник та/або іпотекодавець мають можливість виконати забезпечені іпотекою зобов’язання.

Тобто, якщо з часу напряму вимоги іпотекодержателя і до моменту прийняття судом рішення пройшло більше 30-ти днів, суд не вправі відмовляти в позові на підставі недотримання передбаченого Законом строку.

Крім того, частиною 2 статті 35 Закону також визначено, що положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку.

Якщо з часу направлення вимоги іпотекодержателя і до моменту прийняття судом рішення пройшло більше 30-ти днів, суд не вправі відмовляти в позові на підставі недотримання передбаченого Законом терміну

Реконструкції, перепланування та інші зміни

Іншою проблемою, з якою можна зіткнутися при зверненні стягнення на предмет іпотеки, є зміна останнього в результаті проведених щодо нього будівельних робіт.

Зокрема, труднощі в зверненні стягнення можуть полягати в тому, що опис предмета іпотеки за іпотечним договором не відповідатиме інвентаризаційним даними реконструйованого об’єкта.

У зв’язку з цим реєстратор БТІ відмовляє у реєстрації за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки навіть у разі пред’явлення йому вступившого в законну силу рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Тому процедура звернення стягнення на предмет іпотеки для іпотекодавця повинна починатися зі збору інформації про предмет іпотеки та її детального аналізу з метою виявлення всіх змін, що відбулися з предметом іпотеки після укладення іпотечного договору.

Для цього рекомендується отримати в БТІ наступну інформацію:

  • коли проводилась остання технічна інвентаризація предмета іпотеки;
  • чи встановлено під час проведення технічної інвентаризації здійснення реконструкції (добудови, надбудови тощо), перепланування, в тому числі самовільного, предмета іпотеки;
  • чи відбувалося розділення, виділення, об’єднання, переклад з нежитлового в житлове предмета іпотеки, в ході яких могли б утворитися нові об’єкти нерухомого майна, в тому числі з присвоєнням окремої адресної частини;
  • якщо відбувся поділ, виділення, об’єднання, переклад з нежитлового в житлове предмета іпотеки, в ході чого утворилися нові об’єкти нерухомого майна, в тому числі з присвоєнням окремої адресної частини, хто є власником новоствореного об’єкта або об’єктів;
  • за ким і на яких підставах зареєстровано право власності на будь-яке інше нерухоме майно, розташоване за адресою місцезнаходження предмета іпотеки.

В інспекції державного архітектурно-будівельного контролю необхідно отримати наступну інформацію:

  • чи реєструвала  після укладення іпотечного договору інспекція декларацію про початок виконання будівельних робіт (видавала дозвіл на виконання будівельних робіт) по предмету іпотеки;
  • чи реєструвала  після укладення іпотечного договору інспекція декларацію про готовність об’єкта до експлуатації (видавала сертифікат готовності об’єкта до експлуатації) по предмету іпотеки.

У виконавчому органі міської або районної ради необхідно перевірити, чи оформлялося  після укладення іпотечного договору право власності на нерухоме майно, розташоване за адресою місцезнаходження предмета іпотеки.

В органі містобудування та архітектури необхідно перевірити, чи  видавалися  після укладення іпотечного договору містобудівні умови і обмеження для проведення будь-якого виду будівельних робіт за адресою місцезнаходження предмета іпотеки, в тому числі робіт з реконструкції.

В органі земельних ресурсів необхідно встановити, хто є власником/користувачем земельної ділянки, на якій розміщений предмет іпотеки.

Труднощі в зверненні стягнення можуть полягати в тому, що опис предмета іпотеки за іпотечним договором не відповідатиме інвентаризаційним даними реконструйованого об’єкта

На практиці отримання іпотекодержателем зазначеної вище інформації є досить проблематичним, тому досить важливим є закріплення в іпотечному договорі максимального обсягу повноважень іпотекодержателя та максимального обсягу обов’язків іпотекодавця.

Іпотекодержателю необхідно періодично проводити перевірки наявності та стану предмета іпотеки, при яких фіксувати, які саме зміни стану виявлені під час перевірок.

Друге речення частини 2 статті 5 Закону визначає, що іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділена в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору. А згідно з частиною 6 статті 5 Закону нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приладдям.

Слід зазначити, що зазначені норми дійсно застосовуються судами в практиці вирішення спорів.

Але як бути, якщо до предмету іпотеки добудована частина, яка на момент звернення стягнення не прийнята до експлуатації та/або право власності не неї не оформлено.

Безперечно, найбільш правильним буде очікування завершення іпотекодавцем оформлення права власності на змінений предмет іпотеки.

Але не завжди обставини і сумлінність іпотекодавця дозволяють дочекатися такого оформлення, адже прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом робіт з реконструкції предмета іпотеки може дати можливість іпотекодавцю здійснити поділ предмета іпотеки з виготовленням окремих технічних паспортів на окремі частини і отриманням нових свідоцтв про право власності на приміщення предмета іпотеки .

У свою чергу, отримання таких свідоцтв про право власності на приміщення предмета іпотеки може дати можливість іпотекодавцю продати приміщення предмета іпотеки без згоди іпотекодержателя.

Читаючи зазначену вище норму статті 5 Закону, можна зробити висновок, що іпотека повинна поширюватися на всі види прибудов до об’єкта нерухомого майна, переданого в іпотеку, не дивлячись на те, прийнято добудовану частину до експлуатації та зареєстровано право власності на неї чи ні.

При здійсненні аналізу практики вирішення спорів не спростовано факт того, що іпотека поширюється на самовільно здійснену прибудову об’єкта нерухомого майна, переданого в іпотеку.

Однак у цьому разі звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку на підставі іпотечного договору виключається, оскільки право власності на приміщення не може бути зареєстровано.

У разі виявлення змін предмета іпотеки, які не зареєстровані, іпотекодавець змушений звертатися до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки. Всіх зацікавлених осіб, зокрема БТІ та інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю, слід залучати до участі в справі в якості третіх осіб без самостійних вимог.

У позові необхідно чітко вказати параметри зміненого (реконструйованого) предмета іпотеки і просити суд звернути стягнення на визначений договором предмет іпотеки разом з частиною, приєднаною до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору.

При цьому необхідно довести, в тому числі шляхом проведення відповідної експертизи, що приєднана до предмета іпотеки частина не може бути виділена в натурі.

Проаналізована судова практика не спростувала того факту, що іпотека поширюється на самовільно здійснену прибудову об’єкта нерухомого майна, переданого в іпотеку

Порядок проведення робіт з поділу, виділення та розрахунку часток житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна, крім земельних ділянок, визначає Інструкція щодо проведення поділу, виділення та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна, затверджена наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18.06.2007 №55, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 06.07.2007 за №774/14041.

Згідно з пунктом 1.2 зазначеної Інструкції поділ і виділення частки в натурі здійснюється відповідно до законодавства з наданням Висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна або Висновку щодо технічної можливості виділу в натурі частки з об’єкта нерухомого майна.

Пунктом 2.3 Інструкції визначено, що не підлягають поділу об’єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об’єкти нерухомого майна. Питання поділу об’єктів нерухомого майна може розглядатися тільки після визнання права власності на них відповідно до закону.

Внаслідок цього, до прийняття в експлуатацію та оформлення права власності на частину предмета іпотеки, яка приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору, така частина є частиною предмета іпотеки і не може бути виділена в натурі.

Частиною 2 статті 331 ЦК визначено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно з частиною 3 статті 331 ЦК до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання і т. п., які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Виходячи з цього, до завершення оформлення права власності на добудовану частина предмета іпотеки власник предмета іпотеки є власником матеріалів та обладнання, використаних в процесі реконструкції предмета іпотеки.

Отже, іпотекодержатель має право на звернення стягнення на предмет іпотеки з усіма його приладдям, а саме матеріалами і устаткуванням, використаними в процесі реконструкції (незавершеного будівництва) з добудови.

Юридичну правову допомогу Ви можете отримати у висококваліфікованих фахівців (юристів) юридичної фірми “Юріс-Консалт”

Стаття опублікована у понеділок, 16.07.2012, у категорії Право, суди, Фінанси. Ви можете відслідковувати відповіді на цю статтю за допомогою RSS 2.0.

Написати відповідь


+ п'ять = 6