Нюанси набуття права власності на нерухоме майно за наявності незнятої заборони на його відчуження

Звернувшись до Цивільного кодексу України, знаходимо в ньому низку положень, спрямованих на захист права власності особи. Зокрема, відповідно до частини 1 статті 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Враховуючи універсальність формулювань ЦК України в питанні захисту права власності, на перший погляд може здатися, що з таким законодавством власник з усіх боків захищений від обмеження його у здійсненні права власності. Однак на практиці можуть виникати ситуації, при яких власник, маючи всі передумови для безперешкодного володіння, користування і розпорядження своїм майном, насправді не може реалізувати це своє право. Одна з них – наявність незнятої заборони на відчуження нерухомого майна.

Саме з такою ситуацією зіткнулася компанія “М”.

Так, 16 травня 2007 року приватним нотаріусом гр-ном Д. був посвідчений договір купівлі-продажу, укладений між компанією “М” в особі представника – гр-ки Ч., – діяв на підставі довіреності від 25 квітня 2005 року, і гр- ном Т. Предметом став об’єкт нерухомості – виробничі приміщення (Приміщення).

На момент укладення вищевказаного договору купівлі-продажу від 16 травня 2007 року власником Приміщень на підставі договору купівлі-продажу від 28 жовтня 1998 року була компанія “М”. Право власності на Приміщення за компанією “М” було зареєстровано в державному бюро технічної інвентаризації.

Гр-н Т., в свою чергу, 30 травня 2007 року передав Приміщення в статутний капітал товариства з обмеженою відповідальністю “А” (ТОВ “А”).

Після цього, 20 липня 2007 року, ТОВ “А” як іпотекодавець за договором іпотеки від 20 липня 2007 року (Договір іпотеки) з метою забезпечення виконання зобов’язання за кредитним договором від 20 липня 2007 року передало в іпотеку, а відкрите акціонерне товариство “Комерційний Банк “Н” (ВАТ “Н”) як іпотекодержатель прийняло в іпотеку Приміщення.

Компанія “М”, вважаючи договір купівлі-продажу Приміщень від 16 травня 2007 року укладений представником власника з перевищенням його повноважень, звернулася до районного суду з позовом про визнання цього договору недійсним.

11 листопада 2010 районний суд, розглянувши цивільну справу за позовом компанії “М” до гр-ки Ч., гр-на Т., ТОВ “А” про визнання недійсним договору, позов компанії “М” задовольнив, визнав недійсним договір купівлі- продажу від 16 травня 2007 року приміщення, і зобов’язав ТОВ “А” звільнити займані Приміщення.

21 грудня 2011 колегія суддів Судової палати у цивільних справах Апеляційного суду, розглянувши апеляційну скаргу ВАТ “Н” на вищевказане рішення районного суду від 11 листопада 2010 року, рішення районного суду від 11 листопада 2010 року залишила без змін.

Вищим спеціалізованим судом з розгляду цивільних і кримінальних справ було відмовлено ВАТ “Н” у відкритті касаційного провадження у вищезгаданій справі.

На виконання заочного рішення районного суду від 11 листопада 2010 року було відкрито виконавче провадження, в ході якого за актом про передачу приміщень Приміщення було передано компанії “М”.

Однак, спробувавши здійснити державну реєстрацію права власності на Приміщення, компанія “М” отримала відмову державного бюро технічної інвентаризації. Як з’ясувалося, одночасно з нотаріальним посвідченням Договору іпотеки від 20 липня 2007 року на Приміщення (як на предмет іпотеки за цим договором) приватним нотаріусом гр-кою М. було накладено заборону на відчуження.

У ситуації, яка аналізується в даній статті, компанія “М”, будучи визнаною судом власником Приміщень, була позбавлена ​​одного з правомочностей власника, а саме: права розпоряджатися своїм майном – до проведення державної реєстрації права власності у відповідному бюро технічної інвентаризації.

У підсумку компанія “М” опинилася перед необхідністю зняття заборони на відчуження Приміщень.

Приватний нотаріус, гр-ка М., що наклала заборону на відчуження цих Приміщень, категорично відмовилася знімати його на підставі заочного рішення районного суду від 11 листопада 2010 року, мотивуючи це тим, що їй потрібно рішення суду, в якому буде пряма вказівка ​​на необхідність зняття нотаріусом заборони на відчуження Приміщень. Заочне ж рішення районного суду від 11 листопада 2010 року даної вказівки не містило.

Зупинимося на трьох найбільш перспективних варіантах вирішення даної ситуації в судовому порядку:

  1. зобов’язати нотаріуса зняти заборону на відчуження нерухомого майна;
  2. визнати Договір іпотеки від 20 липня 2007 року недійсним;
  3. зобов’язати бюро технічної інвентаризації зареєструвати право власності на нерухоме майно за компанією “М” на підставі Договору купівлі-продажу від 28 жовтня 1998 року і заочного рішення районного суду від 11 листопада 2010 року.

1. Підставою для подачі позову щодо зобов’язання нотаріуса зняти заборону на відчуження нерухомого майна в даному випадку є наявність письмової відмови у вчиненні нотаріальної дії щодо зняття заборони на відчуження Приміщень.

Так, відповідно до частини 5 статті 11 ЦК України, у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов’язки можуть виникати з рішення суду.

Обгрунтовуючи суду той факт, що нотаріус незаконно відмовив компанії “М” у скоєнні вищевказаної дії, слід акцентувати увагу на наявності в даному випадку судового рішення, в якому хоча прямо і не вказано, що нотаріус повинен зняти заборону на відчуження приміщень компанії “М”, але вся його “суть” вказує на наявність у нотаріуса підстав для зняття цієї заборони.

Як зазначено в підпункті 5.1 пункту 5 глави 15 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України 22 лютого 2012 №296/5 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 року під №282/20595 ( Порядок вчинення нотаріальних дій), Нотаріус, який наклав заборону, знімає заборону на відчуження майна при одержанні повідомлення: “… за рішенням суду; …”.

Таким чином, у нотаріуса в даному випадку є всі підстави для зняття заборони на відчуження Приміщень – на підставі підпункту 5.1 пункту 5 глави 15 Порядку вчинення нотаріальних дій, а саме: за рішенням суду.

2. Вибираючи варіант з визнанням Договору іпотеки від 20 липня 2007 року недійсним, компанії “М” слід, перш за все, врахувати, що вона не є стороною вищевказаного договору іпотеки, тому їй доведеться обгрунтувати, які її права і/або охоронювані законом інтереси порушено в даному випадку.

Як зазначено у пункті 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року №9 “Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними”, у відповідності зі статтями 215 та 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним і про застосування наслідків її недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину можуть бути заявлені як однієї із сторін правочину, так і іншою зацікавленою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Таке ж положення міститься і в роз’ясненнях Вищого Арбітражного Суду України від 12 березня 1999 року №02-5/111 “Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з визнанням угод недійсними”, у відповідності з пунктом 2 яких, якщо чинне законодавство не визначає коло осіб, які можуть бути позивачами у справах, пов’язаних з визнанням угод недійсними, господарському суду для вирішення питання про прийняття позовної заяви слід керуватися правилами статті 2 Господарського процесуального кодексу (ГПК) України. Отже, крім контрагентів за договором, прокурора, державних та інших органів, позивачем у справі може бути будь-яке підприємство, установа, організація, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує ця угода.

Як зазначив Конституційний Суд України в пункті 1 резолютивної частини свого рішення №18-рп/2004 від 1 грудня 2004 року по справі №1-10/2004, поняття “охоронюваний законом інтерес”, яке вживається в частині 1 статті 4 ГПК України та інших законах України, у логічно-смисловому зв’язку з поняттям “права” треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об’єктивного і прямо не пов’язане у суб’єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об’єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим принципам.

У даному випадку компанія “М” має прагнення до користування конкретним матеріальним благом, а саме: приміщення, з метою задоволення колективних потреб власників компанії “М”. Ці колективні потреби полягають у здійсненні державної реєстрації права власності на Приміщення, без якої компанія “М” не має можливості розпоряджатися належними їй приміщення (а отже, і реалізувати в повній мірі свої права власника).

Прагнення компанії “М” до користування вищевказаним матеріальним благом не суперечить Конституції і законам України, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим принципам, оскільки іпотекодавець за Договором іпотеки від 20 липня 2007 року – ТОВ “А” – не є власником Приміщень (які є предметом іпотеки). Як наслідок, визнання недійсним Договору іпотеки від 20 липня 2007 року не порушить прав ВАТ “Н” як іпотекодержателя за цим Договором.

У свою чергу, компанія “М” не має ніяких заборгованостей перед ВАТ “Н”, і тому у банку немає ніяких підстав для того, щоб тримати у себе або будь-яким способом претендувати на Приміщення, власником яких за рішенням суду є компанія “М”.

Тому компанія “М” в даному випадку має всі підстави для звернення до суду – щоб захистити свої права власника Приміщень, а також охоронюваний законом інтерес щодо цих Приміщень.

Сам же позов компанії “М” доцільно мотивувати тим, що, оскільки договір купівлі-продажу Приміщень від 16 травня 2007 року, укладений між компанією “М” в особі гр-ки Ч. на підставі довіреності від 25 квітня 2005 року і гр-ном Т., визнаний недійсним за рішенням суду, до нього повинні застосовуватися правові наслідки недійсності правочину, визначені у статті 216 ЦК України.

3. Нарешті, третій варіант – зобов’язати бюро технічної інвентаризації зареєструвати право власності на нерухоме майно за компанією “М” на підставі Договору купівлі-продажу від 28 жовтня 1998 року.

Він, як і варіант визнання Договору іпотеки від 20 липня 2007 року недійсним, грунтується на тому юридичному факті, що оскільки договір купівлі-продажу від 16 травня 2007 року приміщення, укладений між компанією “М” в особі гр-ки Ч. на підставі довіреності від 25 квітня 2005 року і гр-ном Т., визнаний недійсним за рішенням суду, до нього повинні застосовуватися правові наслідки недійсності правочину, визначені у статті 216 ЦК України.

Як вже зазначалося вище, оскільки вищевказаний договір купівлі-продажу від 16 травня 2007 року в даному випадку не створює юридичних наслідків, то і такий його наслідок, як набуття гр-ном Т. права власності на Приміщення, не відбулося. Отже, можна вважати не відбувся і юридичний факт передачі гр-ну Т. цих Приміщень в статутний капітал ТОВ “А”.

А значить, підлягає відновленню державна реєстрація права власності компанії “М” на нерухоме майно (Приміщення).

Відповідно до частини 5 статті 11 ЦК України у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов’язки можуть виникати з рішення суду.

Згідно з пунктом 1 Додатка 2 “Перелік правовстановлюючих документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на нерухоме майно” Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, одним з таких правовстановлювальних документів є рішення суду (в даному випадку це заочне рішення районного суду від 11 листопада 2010 року) про визнання права власності на об’єкти нерухомого майна, про встановлення факту права власності на об’єкти нерухомого майна, про передачу безхазяйного нерухомого майна до комунальної власності.

Вищенаведена аргументація доводить, що суд в даному випадку буде мати всі підстави відновити становище, яке існувало до порушення права власності компанії “М” на нерухоме майно (Приміщення).

Підсумовуючи все вищевикладене, слід сказати, що однозначну відповідь на питання, який із трьох варіантів доцільніше вибрати в даному випадку, дати складно. На перший погляд доводи в обгрунтування кожного з них логічні, обгрунтовані і повинні переконати суд в правоті позивача.

Юридичну правову допомогу Ви можете отримати у висококваліфікованих фахівців (юристів) юридичної фірми “Юріс-Консалт”

Стаття опублікована у вівторок, 23.10.2012, у категорії Право, суди. Ви можете відслідковувати відповіді на цю статтю за допомогою RSS 2.0.

Написати відповідь


5 − чотири =