Законні схеми фінансування будівництва житла: переваги і недоліки

Приймаючи рішення про придбання житла в будинку, що будується, не в останню чергу слід звернути увагу на те, яка схема фінансування будівництва задіяна в даному проекті.

Трохи історії

У 2005 році Закон України «Про інвестиційну діяльність»   було доповнено нормою згідно з якою об’єкти житлового будівництва не могли бути об’єктами інвестиційної діяльності, а інвестування та фінансування будівництва таких об’єктів могло здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, а також за допомогою випуску безпроцентних (цільових) облігацій. Інші способи залучення коштів у житлове будівництво були прямо заборонені законом.

Законом №2367-VI від 29.06.2010 р. частина 3 статті 4 Закону «Про інвестиційну діяльність» була викладена в новій редакції і тепер вона виглядає так: «інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об’єктів визначаються виключно законами.»Таким чином, в даний момент інші способи фінансування будівництва прямо не заборонені законом, але й спеціальних законів, що регулюють такі правовідносини за цей час прийнято не було. Тому в цій статті ми зупинимося виключно на схемах інвестування будівництва за допомогою ФФБ, ФОН, ІСІ та випуску цільових облігацій.

У той же час, потенційний інвестор повинен знати, що нині на будівельному ринку існують і інші схеми залучення коштів у будівництво житла, які знаходяться якщо не «поза законом», то на межі його: заставні, попередні договори, договори купівлі-продажу майнових прав і т. д. Від участі в таких проектах краще відмовитися.

ФФБ і ФОН

Діяльність фондів фінансування будівництва та фондів операцій з нерухомістю регулюється Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Схема діяльності ФФБ і ФОН схожа, різниця в тому, що ФФБ створюються з метою отримання їх довірителями житла у власність, в той час як метою ФОН є отримання доходу власниками його сертифікатів, у тому числі й шляхом участі у фінансуванні будівництва житла.

У схемі інвестування через фонди фінансування будівництва беруть участь: довіритель (потенційний власник нерухомості), управитель ФФБ (фінансова організація), забудовник і іноді страхова компанія. До речі, страхування комерційних ризиків управителя ФФБ є необов’язковим, але безумовним плюсом для інвестора.

Інвестор вступає в договірні відносини тільки з управителем, якому він передає майно в довірчу власність для фінансування будівництва. Сам же управитель укладає із забудовником договір, за яким останній зобов’язується побудувати об’єкт нерухомості та передати його у власність довірителя. Зобов’язання забудовника перед управителем забезпечуються іпотекою. Крім того, по кожному об’єкту будівництва між управителем та забудовником укладається договір уступки майнових прав та договір доручення з відкладальними умовами. У разі порушення забудовником умов договору, управителю доручається виконання функцій забудовника, у тому числі право передоручити їх виконання третій особі (тобто, фактично, поміняти забудовника). Також, у разі виникнення ризику порушення забудовником своїх зобов’язань, договір поступки набирає чинності, і до управителя переходять усе майно і майнові права на нерухомість.

До переваг цієї схеми належать:

  • чітка законодавча регламентація;
  • нагляд за діями управителя здійснює регулятор (Держфінпослуг); у разі порушення управителем законодавства про фінпослуги, за рішенням суду може бути здійснена заміна управителя;
  • контроль над цільовим використанням коштів забудовником здійснює управитель, можлива заміна забудовника у разі невиконання останнім своїх зобов’язань;
  • можливість для довірителя відмовитися від своєї участі у ФФБ і забрати вкладені кошти;
  • можливість страхування ризиків, що передбачає залучення до процесу організації і контролю житлового будівництва фахівців страхових компаній.
  • активи ФФБ враховуються окремо від активів фінансової установи і окремо по кожному об’єкту будівництва. У разі банкрутства ФУ, активи ФФБ не входять в загальну ліквідаційну масу.

Основний недолік цієї схеми полягає в тому, що на практиці, як правило, управитель і забудовник є пов’язаними особами. На жаль, цей недолік, здатний нівелювати практично всі достоїнства даної схеми фінансування. Так як, управитель замість того, щоб виступати гарантом прав інвесторів та здійснювати контроль за діяльністю забудовника, фактично «покриває» порушення останнього.

Також серед недоліків цієї схеми можна назвати:

  • відсутність у інвесторів права виступати в якості кредитора в процесі про банкрутство у разі неплатоспроможності забудовника;
  • у разі, якщо забудовник не буде виконувати свої обов’язки по своєчасному будівництву будинку і компанія-управитель прийме рішення змінити забудовника, пошук нового забудовника може виявитися проблематичним;
  • ризики, пов’язані з недобросовісністю безпосередньо компанії-управителя ФФБ: передбачено право управителя управляти декількома об’єктами одночасно, що може сприяти використанню коштів не за призначенням;
  • неврегульованість питань відповідальності управителя перед інвестором.

Цільові облігації

Випуск цільових облігацій регламентований Положенням про порядок випуску облігацій підприємств, затвердженого Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку від 17.07.2003р. №322.

У даній схемі інвестор набуває цільові облігації, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта житлової нерухомості. Паралельно інвестор укладає із забудовником договір резервування, згідно з яким за ним закріплюється певний об’єкт нерухомості. Як правило, такі облігації продаються лотами, відповідно до площі купується житлоплоща. Одна облігація відповідає певній кількості квадратних метрів житлоплощі.

До переваг цього способу можна віднести:

  • законодавчу врегульованість і наявність чітких регуляторних вимог до емітента з боку Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку;
  • обмеження обсягу допустимої емісії цільових облігацій – не більше вартості об’єкта нерухомості, яким забезпечується виконання зобов’язань за цільовими облігаціями, за затвердженою проектною документацією;
  • наявність повністю сформованого статутного капіталу як обов’язкової умови емісії облігацій;
  • емітентом таких облігацій може виступати особа, яка є власником або користувачем земельної ділянки, на якому розміщуватиметься об’єкт будівництва; при цьому термін оренди земельної ділянки не може бути менше терміну будівництва згідно проектної документації;
  • первинне розміщення облігацій здійснюється тільки через фондову біржу;
  • заборона на зміну умов випуску, крім випадків зміни термінів погашення за умови отримання згоди від усіх інвесторів;
  • облігації можуть бути використані в якості самостійного активу на вторинному ринку.

Недоліки:

  • ДКЦПФР не контролює сам хід будівництва та дотримання термінів здачі в експлуатацію;
  • самі облігації не забезпечені будуються об’єктом нерухомості: у інвестора відсутні переважні права на такий об’єкт (наприклад, у разі передачі його в іпотеку третім особам);
  • у разі визнання емісії недійсною, все на що може розраховувати інвестор – виплата номінальної вартості цінних паперів;
  • облігації продаються тільки лотами, до внесення оплати в повному обсязі інвестор не зможе використовувати облігації на вторинному ринку;
  • облігація відповідає певній кількості квадратних метрів, але не пов’язана з конкретним об’єктом (квартирою, будинком, котеджем); втім в якості гарантії того, що інвестор отримає саме той об’єкт, на який розраховував є договір резервування.

Випуск опціонів

Цей механізм за своєю суттю дуже схожий на схему з використанням цільових облігацій. Регламентується випуск опціонів рішенням ДКЦПФР №572   від 16.06.2009 р. «Про затвердження Порядку реєстрації опціонних сертифікатів та проспекту їх емісії».

Згідно Порядку опціонний сертифікат – це стандартний документ, що засвідчує право його власника на придбання в емітента опціонного сертифіката (опціонний сертифікат на придбання) або продаж емітенту опціонного сертифіката (опціонний сертифікат на продаж) базового активу в терміни і на умовах, визначених у проспекті емісії опціонних сертифікатів. Базовим активом в даному випадку є майнові права на об’єкт нерухомості в цілому або метр квадратний такої нерухомості.

Переваги цієї схеми майже такі ж, як і у випадку з облігаціями. Особливістю є те, що опціонні сертифікати можуть обертатися тільки на фондовій біржі.

До недоліків можна зарахувати те, що опціони не забезпечені споруджуваною нерухомістю, на відміну від облігацій, відсутні обмеження на обсяг їх емісії. Крім того, емітентом опційних сертифікатів може виступати не тільки власник або користувач земельної ділянки, але і будь-яка інша особа, якій будівельний майданчик переданий по акту прийому-передачі.

Юридичну правову допомогу Ви можете отримати у висококваліфікованих фахівців (юристів) юридичної фірми “Юріс-Консалт”

http://www.prostopravo.com.ua

Стаття опублікована у понеділок, 15.04.2013, у категорії Рекомендовані. Ви можете відслідковувати відповіді на цю статтю за допомогою RSS 2.0.

Написати відповідь


− 3 = три