Як правильно скласти договір оренди квартири

Щоб накопичити на власну квартиру середньостатистичному мешканцю Києва необхідно як мінімум 11 років відкладати всю свою місячну зарплату (ні багато ні мало 3500 грн). І це за умови, що весь цей час він буде жити за чужий рахунок. Відверто кажучи, такий сценарій мало реалістичний. Тому більшість киян змушені знімати житло за $ 500-800 на місяць. Виплачуючи драконівські орендні платежі, ми хочемо бути впевнені в надійності орендодавця, відсутності підводних каменів і пасток шахраїв. Для того щоб убезпечити себе від необгрунтованих вимог і спати спокійно в орендованій квартирі, необхідно спершу оформити договір найму житла. Поговоримо про те, як правильно скласти договір оренди квартири.

Перш ніж підписувати договір оренди і платити завдаток, перевірте власника квартири. Важливо знати, що ви будете знімати квартиру у її власника, а не шахрая. Для цього, як говорить партнер юридичної компанії “Закон Перемоги” Марина Саєнко, необхідно перевірити оригінал правовстановлюючого документа (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду тощо), а також витяг з реєстру речових прав на нерухомість, що підтверджує, що інформація про власника квартири є актуальною. “Крім того, не зайвим буде поцікавитися у сусідів про “історії” вподобаної квартири і отримати особисті характеристики її власника”, – продовжує адвокат.

Договір оренди квартири повинен укладатися в письмовій формі, а якщо квартира орендується більше ніж на три роки, то документ підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

У такому випадку право користування квартирою також підлягає державній реєстрації, говорить старший юрист адвокатської контори “Кравець та Партнери” Юрій Бабенко. “Недотримання письмової форми договору позбавляє сторони права в разі заперечення факту укладення договору посилатися на показання свідків як на доказ його існування”, – стверджує Марина Саєнко.

На практиці ж дуже часто власники квартир і наймачі нехтують підписанням договору, що є досить ризикованим і недалекоглядним. Юрій Бабенко підкреслює, що головною метою підписання договору є “свідоцтво орендодавця і орендаря про те, що квартира знаходиться в належному технічному стані” (або вказуються певні її недоліки, місця які потребують ремонту) і в обох сторін немає один до одного претензій. Крім того, акт підтверджує сам факт передачі квартири.

Умови договору

Договір оренди квартири в обов’язковому порядку повинен містити в собі наступні умови:

  1. найменування та реквізити сторін;
  2. характеристики житла, що передається в оренду;
  3. строк, на який укладається договір;
  4. розміри, спосіб і строки внесення орендних платежів;
  5. умови дострокового розірвання договору;
  6. порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання або припинення договору;
  7. права і зобов’язання сторін;
  8. відповідальність сторін;
  9. інші умови, визначені сторонами договору, як істотні.

Як пояснює адвокат Марина Саєнко, в письмовому договорі можна прописати будь-які умови, починаючи від того, хто зобов’язаний оплачувати комунальні послуги, робити поточний/капітальний ремонт і аж до того, чи можуть проживати з орендарем інші особи, домашні тварини і т.д., що дозволить уникнути можливих непорозумінь у майбутньому. Ніяких обмежень щодо того, які умови можуть міститися у таких договорах, немає.

Крім того, в договорі оренди повинні бути зазначені всі особи, які проживатимуть на зйомній квартирі. “Як правило, зазначену вимогу ігнорують при укладенні договору, однак для наймача рекомендуємо вказати в договорі перелік осіб, з якими він буде проживати, оскільки в такому випадку ці особи набувають рівних з наймачем права за користування житлом”, – радить пан Бабенко. Крім цього, за словами Марини Саєнко, у договорі можна прописати можливість наймача самостійно “підселювати” в орендовану квартиру інших осіб без додаткових виплат. “Доцільно також прописати в договорі, чи має право орендар без згоди власника квартири проводити ремонтні роботи, наприклад, заміну вікон, перефарбовування стін і т.д. і чи вплине це на розмір орендної плати”, – продовжує вона.

Відмовитися від договору найму можна в будь-який час, письмово попередивши про це орендодавця за три місяці. “Порядок дострокового розірвання договору оренди є істотною умовою цього договору, проте сторони можуть змінити порядок на власний розсуд”, – уточнює Юрій Бабенко.

На який термін знімаємо житло

Довгострокова оренда на термін від трьох років, як уже згадувалося, зобов’язує обидві сторони нотаріально завіряти документи та проходити державну реєстрацію права користування квартирою. Якщо ви вирішили зняти квартиру всерйоз і надовго, але не готові додатково оплачувати послуги нотаріуса та держреєстрації, можна укласти договір на строк менше трьох років. “При цьому в договорі доцільно включити умову про те, що якщо після закінчення терміну дії договору від сторін не надходить вимога щодо його розірвання, то договір вважається переукладеним на той же строк і на тих же умовах”, – пояснює юрист Юрій Бабенко. Варто врахувати, що таке рішення не стосується договорів оренди з викупом, що підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню та держреєстрації.

У разі якщо в договорі оренди квартири не визначено термін, на який його укладено, то договір вважається укладеним на п’ять років.

А от якщо ви укладаєте короткостроковий договір найму, на термін менше одного року, то, за словами Марини Саєнко, українським законодавством передбачено деякі обмеження, які важливо знати. По-перше, ви як наймач за таким договором не маєте права допускати проживання у квартирі інших осіб. По-друге, ви не отримуєте переважного права на переукладення договору на новий термін.

Як оплачувати оренду і “комуналку”

Важливим моментом у договорі найму є розмір орендної плати, спосіб і строки внесення – вони не можуть бути змінені в односторонньому порядку, якщо це не передбачено іншими умовами договору. “Передача орендної плати може здійснюватися шляхом перерахування коштів на рахунок власника квартири (в цьому випадку обов’язково збирайте всі квитанції) або ж готівкою власнику квартири або його довіреним особам (повноваження мають бути підтверджені), – говорить адвокат Марина Саєнко. – Якщо кошти передаються “готівкою”, обов’язково складайте акт прийому-передачі грошей або беріть розписку з власника квартири, вимагаючи, щоб він вказав отриману суму, період і дату платежу. Це забезпечить наймача належною доказовою базою в разі виникнення спору та передачі його на розгляду до суду”.

Згідно з Цивільним кодексом України, оплачувати комунальні послуги зобов’язаний орендар.

Але, за словами Юрія Бабенка, це питання необхідно обов’язково врегулювати в договорі, тому що “особи, які орендують житло, не завжди знають, що законодавство зобов’язує їх оплачувати комунальні платежі, і не захищені від того, що після тривалого часу проживання власник пред’явить вимогу оплати комунальні платежів за весь минулий термін дії договору”.

Нюанси, які варто врахувати при складанні договору квартири:

  1. Перевіряйте правовстановлюючі документи на нерухомість.
  2. Уважно читайте договір оренди – вимагайте письмового роз’яснення всіх “слизьких” моментів.
  3. Включіть в договір список всіх осіб, які будуть жити в орендованій квартирі.
  4. Визначте розмір, спосіб і терміни виплат орендних платежів.
  5. Встановіть умови розірвання договору про найм.

Автор: Оксана Соломка
Джерело: UBR

Стаття опублікована у понеділок, 15.07.2013, у категорії Право, суди, Рекомендовані. Ви можете відслідковувати відповіді на цю статтю за допомогою RSS 2.0.

Написати відповідь


+ п'ять = 6

--


Календар публікацій

Липень 2013
П В С Ч П С Н
« Чер   Сер »
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031