Це вічне речове право

Чергове засідання комітету з питань права URE Club було присвячено обговоренню нових віянь в реєстрації прав на нерухоме майно. Особливу увагу приділили ролі Укрдержреєстру в цьому процесі, а також розмежування функцій держреєстратора і нотаріуса при укладанні окремих видів угод.

Практика виборчої реєстрації

Учасники регуляторної секції комітету вирішили завершити рік обговоренням досить вагомого і важливого документа, а саме постанови Кабінету Міністрів «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» від 17.10.2013 № 868.

Перше, на що звернув увагу голова комітету Владислав Кисіль, – це визначення органів державної реєстрації зазначених у постанові прав. Як зазначив юрист, сьогодні в Україні реєстрацію здійснюють структурні підрозділи територіальних органів Міністерства юстиції. Однак після того, як був виданий наказ Мін’юсту від 2.04.2013 №607/5, виявилося, що реєстрацією прав на нерухоме майно може займатися і безпосередньо Укрдержреєстр. На думку В.Кісіля, ці дії держоргану донедавна носили волюнтаристський характер. «Тепер же ми бачимо, що Укрдержреєстр офіційно є органом державної реєстрації. Кабмін найкращим для Мін’юсту чином це узаконив», – заявив голова комітету.

Як практикуючий юрист він побоюється, що вибірковість при реєстрації окремих об’єктів нерухомості приведе до посилення корупції в системі реєструючих органів. «Реєстрація об’єктів нерухомості за цивільним законодавством повинна проводитися за місцем знаходження майна. А це означає, – зазначив В.Кісіль, – що до моменту набрання чинності нового порядку дії Укрдержреєстра носили незаконний характер, але зі вступом його в силу придбали, так сказати, напівзаконного забарвлення».

У процесі обговорення присутні задалися питанням: чи існує ризик для клієнтів, які зареєстрували власність за допомогою Укрдержреєстру до набрання чинності даного порядку? Чи не скасує суд своїм рішенням цю «не зовсім законну реєстрацію?

Свою позицію виклав юрист Тимур Бондарєв. На його думку, вся інформація про реєстраційні дії стікається в єдину систему в Києві. «Інформація потрапила до реєстру. Це – головне. А хто формально здійснював ці функції: нотаріус, держреєстратор або співробітник Укрдержреєстру – мені, як судді, було б не так уже й важливо», – зазначив юрист.

Всемогутній нотаріус

На думку учасників зустрічі, Уряд значно «підрихтував» положення, що стосується нотаріусів. Так, в п.3 постанови сказано, що у разі, якщо в результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном виникають речові права, які є похідними від права власності, то за відсутності держреєстрації права власності на це майно нотаріус одночасно проводить і держреєстрацію права власності на це майно, і держреєстрацію речового права, яке є похідним від нього.

Це нововведення не залишило байдужим адвоката Романа Титикало. Він упевнений, що дана новація дуже полегшила провадження деяких формальних дій, що віднімають у зацікавлених громадян досить багато часу і сил. Як пояснив адвокат, раніше, реєструючи договір оренди у нотаріуса і маючи на руках свідоцтво про право власності, видане БТІ, клієнт повинен був спочатку перереєструвати власність у держреєстратора і тільки потім звертатися до нотаріуса безпосередньо з питань оренди. Зараз процес значно спростили. «Мені не потрібно бігти до реєстратора, перереєструвати нерухомість, а потім здавати її в оренду. Тепер я можу все це зробити в нотаріуса», – зазначив Р.Титикало.

Але фактично, вставив ремарку В.Кісіль, формулювання даної норми є некоректною. Адже не знаючи контексту, просто вивчаючи диспозицію цього пункту, можна припустити, що здійснюючи звичайну реєстрацію речового права у нотаріуса, можна зареєструвати і право власності на об’єкт. А це не так. Р.Титикало тут же запропонував наступний сценарій розвитку подій. На його думку, маючи на руках рішення суду про визнання права власності, клієнт, враховуючи норми нового порядку, швидше вдасться до допомоги нотаріуса, ніж звернеться до реєстратора. “Клієнтові набагато вигідніше зареєструвати право власності на об’єкт нерухомості, паралельно реєструючи будь-яке з речових прав. У цьому випадку він уникне зайвих витрат на держмито», – заявив адвокат.

«Листи особисто на пошту ношу …»

Зацікавив юристів і пункт щодо поштової пересилки заяв про визнання прав на нерухоме майно. У п.5 постанови КМ передбачається, що звертатися до держреєстратора можна не тільки безпосередньо або через представника, але і відправляючи документи поштою. Здавалося б, значне полегшення процедури і нічого більше, але не все так просто.

Підступ, на думку В.Кісіля, криється в діях реєстратора у разі подання неналежного або неповного пакету документів. Згідно з нормою у разі виявлення невідповідностей між документами, які були відправлені поштою, та описом вкладення в них, а також у разі відсутності документа, що підтверджує внесення плати за надання витягу з реєстру, та документа про сплату державного мита, крім випадків, передбачених абз. 2 п.13 порядку, орган держреєстрації в термін, що не перевищує трьох робочих днів, повертає заявнику відповідну заяву і додані до нього документи поштою з описом вкладення, без реєстрації його в базі даних про реєстрацію заяв і запитів. Це говорить про те, що, якщо реєстратору щось не сподобається в тому пакеті документів, який йому надіслали, він без жодних відміток може повернути його назад.

Р.Титикало вважає, що дана норма призначена для полегшення роботи держреєстраторів. Юрист висловив думку, що при великих обсягах роботи реєстратор буде просто повертати заяву відправникам. «І навіть якщо під час пересилки на пошті загубиться яки-небудь документ, вам мають право повернути весь пакет документів на тій підставі, що опис вкладення не відповідає доданим пакету документів», – обурювався Р.Титикало. Він упевнений, що це дає право реєстраторам просто повертати заяву, навіть не поставивши вхідний номер.

Сюрпризи для банків

Стосується дана постанова і банків. Відомо, що заявник може відкликати свою заяву про визнання права власності на нерухоме майно. І це може статися в самий невідповідний для банку, який видав покупцеві кредит, момент, коли іпотека ще не зареєстрована. У цьому випадку слід звернутися до п.18 порядку, яким передбачено відмову держреєстратора в задоволенні заяви про відкликання заяви про реєстрацію у випадках, наявність яких може заподіяти шкоду або порушити права і законні інтереси заявника або третіх осіб. Ця обмовка повинна убезпечити банки від такого роду ризиків. Але ризики на цьому не закінчуються, можна сказати, що вони тільки починаються.

Члени секції спільними зусиллями змоделювали таку ситуацію. Банк купує об’єкт незавершеного будівництва, через деякий час добудовує, перетворюючи його у багатоквартирний житловий будинок, і, природно, оформляє на нього іпотечний договір. Виходячи з норм закону «Про іпотеку», іпотека не поширюється на окремо оформлену квартиру і ту частину майна, яка була виплачена до моменту звернення стягнення. Таким чином, при відчуженні квартир банк щоразу втрачає частину іпотеки. Ось тут, на думку фахівців, на перший план якраз і виходять питання, що стосуються оформлення нерухомості, а саме: як спочатку був зареєстрований предмет іпотеки – як цілий майновий комплекс або розбитий пооб’єктно?

У першому випадку при реєстрації права власності на окремо взяту квартиру в такому будинку в реєстрі обтяжень іпотека вказана не буде, адже вона зареєстрована на цілий будинок. В.Кісіль зазначив, що з правової точки зору не може одночасно існувати і будинок, і всі квартири в ньому: реєстрація повинна поширюватися на кожен об’єкт окремо. Учасники зустрічі зійшлися на думці, що банкам ще слід очікувати сюрпризів, і не завжди приємних. «Якщо реєстратор не перенесе обтяження на всі квартири будинку, а відповідно до закону він і не зобов’язаний це робити, і якщо квартири були викуплені до моменту звернення стягнення третіми особами, то банк ризикує залишитися ні з чим і навіть повністю позбутися іпотеки», – підбив підсумок дискусії голова комітету.

Позитивні новації

Серед конструктивних і дійсно «корисних» моментів юристи виділили вирішення проблеми, пов’язаної з втратою правовстановлюючого документа. Якщо раніше органи приватизації ще могли видати дублікат такого документа, то з органами комунальної власності завжди виникали проблеми. Зараз навіть у разі приватизації нерухомості дозволено надавати дублікат свідоцтва. А дублікати документів, видані органами місцевого самоврядування, тепер можна буде отримати безпосередньо в реєстраційній службі.

Про зручність та оптимізацію реєстрації прав на нерухоме майно говорять і в самому Мін’юсті. Позитивний вплив новацій на роботу органів державної реєстрації зазначила міністр юстиції Олена Лукаш. «У 2014 році державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень буде здійснюватися за новою, вдосконаленою і спрощеною процедурою, яка сприятиме наданню якісних адміністративних послуг юридичним та фізичним особам. Зайві перепони, що спостерігалися раніше в цій сфері, будуть усунені», – заявила вона.

У будь-якому випадку і практикуючим юристами, і державним реєстраторам ще тільки належить освоїти новий документ. А яким він виявиться, покажуть практика і, звичайно ж, час.

Автор: Марія Орпенко
Джерело: Закон і Бізнес
Стаття опублікована у понеділок, 13.01.2014, у категорії Новини законодавства, Рекомендовані. Ви можете відслідковувати відповіді на цю статтю за допомогою RSS 2.0.

Написати відповідь


− 3 = один

--


Календар публікацій

Січень 2014
П В С Ч П С Н
« Гру   Лют »
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031