Юридична компанія

Юріс-Консалт

Як оформити купівлю-продаж будинку та земельної ділянки?

Законодавча база

Приватний житловий будинок повинен бути міцним, надійним, довговічним, теплим і затишним. А ще – правильно оформленим. Важливо юридично чисто провести процес придбання садиби. Причому вимога стосується не тільки будови, а й земельної ділянки. Орієнтуватися треба на положення Цивільного кодексу України (ЦКУ), Постанови Кабінету міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень і Порядку надання витягів з Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно», Податкового кодексу України (ПКУ) і ін . Треба розуміти, що в разі визнання в судовому порядку угоди купівлі-продажу нерухомості недійсною доведеться повернути  будинок власникам і отримати кошти, в розмірі зазначеної в договорі вартості. Так що увага до всіх наявних документів і правильне оформлення нових – запорука спокійного життя в придбаному житлі.

Перевірка володіння

Щоб дати згоду на оплату нерухомості, треба спочатку перевірити право власності на неї. Для цього продавець повинен надати наступні документи:

- Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно;

- Довідку про кількість зареєстрованих осіб (наприклад форму № 3 з ЖЕКу або документ з сільської ради);

- Завірений у нотаріуса дозвіл на здійснення угоди з боку дружини / чоловіка, в разі якщо продавець перебуває в шлюбі. Можна обійтися без нього, але тоді при підписанні договору купівлі-продажу чоловік / дружина повинні бути присутнім і завіряти угоду своїм підписом;

- Відмова співвласників від права переважної покупки своєї частки, краще завірений нотаріально. Цей документ знадобиться, якщо у виписці з реєстру прав власності вказано кілька співвласників;

- Дозвіл місцевих органів опіки на продаж  частки неповнолітнього. Це знадобиться в тому випадку, якщо дитина зазначена у виписці або зареєстрована в будинку;

- Експертну оцінку нерухомості, дата проведення якої  не більше шести календарних місяців;

- Витяг з Державного електронного реєстру майнових прав на нерухомість, який видає Державна служба реєстру (Держреєстр).

Крім того, необхідно перевірити відсутність обмежень на відчуження майна. Їх накладають, якщо будівля перебуває в банківській заставі (у зв’язку з кредитом на іпотеку, ведення бізнесу та ін.), заарештовано за рішенням суду. Таку інформацію може надати нотаріус, що здійснює оформлення угоди. У другому випадку від покупки слід відмовитися. У першому – процес можна продовжити, але треба отримати дозволи від банку або іншого іпотекодержателя на продаж. Не обов’язково, але бажано отримати документальне підтвердження про відсутність у нинішнього власника будинку заборгованості по комунальних платежах. Інакше минулі борги перейдуть новому власнику.

І, звичайно, на оформлення угоди продавець повинен з’явитися з усіма основними документами, що засвідчують його особу, статус і стан. Це, зокрема, власний паспорт (а також вид на проживання для громадян інших країн), ідентифікаційний код, свідоцтво про реєстрацію або розірвання шлюбу. Крім того, необхідно надати паспорта або свідоцтва про народження всіх законних співвласників нерухомості (в тому числі чоловіка / дружини та дітей).

А якщо продавець діє через свого представника (посередника), то необхідно переконатися в наявності у нього нотаріального доручення. У разі коли посередництво здійснює не фізична, а юридична особа, треба перевірити статут компанії. У ньому серед інших видів діяльності має бути зазначено право на здійснення таких  послуг.

Документи від покупця

Всі основні офіційні папери, в тому числі паспорт, ідентифікаційний код та свідоцтво про реєстрацію або розірвання шлюбу, повинен надати і той, хто бажає придбати нерухомість. Те ж стосується його чоловіка / дружини та дітей, які проживають спільно. А ще потрібна письмова та оформлене нотаріально згода чоловіка / дружини на придбання майна.

Присадибна територія

ЦКУ встановлює, що до покупця разом з будинком і будівлями переходить право власності і на ту земельну ділянку, на якій вони розміщені. Так що поряд з перевіркою майбутнього житла треба приділити увагу документації, що відноситься до землі. У продавця повинно бути відповідне право власності, зокрема акт на землю із зазначенням кадастрового номера.

Важливо розуміти, що безстрокове користування не дає власникові права продажу. А відсутність кадастрового номера призведе до неможливості зареєструвати договір купівлі-продажу або до визнання угоди недійсною. Якщо акт у продавця не містить такого номера, він повинен звернутися до місцевого управління земельних ресурсів за його отриманням.

Також потрібно ознайомитися з кадастровим планом ділянки, звірити його межі, розміри і форму, перевірити категорію землекористування, уточнити на місцевості відстань від будівель до сусідніх територій і т. п.

Всі названі вимоги в рівній мірі відносяться і до тих випадків, коли предметом договору є земля під забудову, без існуючих будівель. Особливо важливо уточнити цільове призначення ділянки. Зводити житло можна тільки на тих наділах, які відносяться до категорії для житлової забудови. Якщо земля призначена для ведення особистого селянського господарства, на законних підставах побудувати і зареєструвати вийде тільки садовий будинок. А ось купувати земельну ділянку, на якій розташована неоформлене належним чином будівлю (самобуд) не рекомендується. В реаліях нашої країни отримати всі необхідні документи постфактум все ще можливо. Але додаткові складності, витрати часу і фінансів гарантовані. Так що первісна економія при покупці може обернутися навіть більш високими витратами.

Процес оформлення

При здійсненні угоди покупець повинен перевірити наявність у продавця оригіналів (а не копій) всіх правовстановлюючих документів. Також треба виконати звірку паспорта власника і адреси його реєстрації.

Купувати житловий будинок треба тільки на умовах купівлі-продажу. Існує практика оформлення довгострокового користування будівлею на правах довіреності (аналогічний спосіб є і в сфері автотранспорту). Але робити так дуже небажано. Продавець за законом має право в будь-який момент відкликати свою довіреність. Крім того, вона перестає діяти в разі смерті власника будівлі.

Джерело: http: //protokol.com.ua